قوانین خرید و فروش املاک تجاری اداری صنعتی

 خرید به موجب سند رسمی یا قولنامه
خریدار باید ابتدا از وضعیت ثبتی ملک تجاری مطلع شود که آیا دارای سند رسمی است یا خیر؟ در صورتی که سند رسمی در اختیار فروشنده باشد، می‌توان گفت ۳۰ درصد از یک معامله بدون ریسک تحقق یافته و در غیر این صورت، که در اکثر املاک تجاری چنین است، باید نسبت به جمع‎آوری اطلاعاتی از قبیل گواهی پایان کار شهرداری، عدم اشاعه با یک ملک مسکونی و هویت فروشنده اقدام شود.
اطلاعاتی که از شهرداری محل در خصوص ملک تجاری فاقد سند رسمی دریافت می‌شود، به خریدار اطمینان می‌دهد که ملک تجاری بدون مجوز ساخته نشده باشد یا اگر چنین است، مطمئن شود که جریمه تخلف انجام‎شده از سوی فروشنده پرداخت شده باشد؛ همچنین باید اطمینان یابد که ملک تجاری مربوطه در طرح تفصیلی حوزه آن شهرداری قرار نداشته باشد که بعد از مدتی کوتاه مجبور به تخلیه به منظور تخریب و تعریض خیابان شود.
عوارض‌ شهرداری ازجمله عوارض نوسازی یا عوارض پسماند باید پرداخت شده باشد. خریدار باید از کاربری ملک تجاری اطمینان یافته و حتی‎الامکان در قرارداد ذکر شود. همچنین باید از مشاع بودن ملک تجاری و مسکونی مطلع شود؛ به این دلیل که بیشتر املاک تجاری همراه با یک ملک مسکونی احداث شده و باید براساس سند آن ملک، مقدار مشاعات مشخص شود.
نسبت به هویت فروشنده باید اطمینان حاصل شود؛ بدین صورت ممکن است فروشنده در مقام مالک ملک نباشد بلکه وکیل مالک یا از جمله ورثه باشد که در این صورت باید اسناد مرتبط با تصدیق هویت وی اخذ و ضمیمه قرارداد فروش ملک تجاری شود.
ماهیت برخی از اسناد املاک صراحتا تجاری یا اداری است و در سند رسمی آن نیز ذکر شده است. اطمینان یابید که ملک تجاری خریداری‎شده، کاربری تجاری داشته باشد و بالعکس در سند رسمی ملک تجاری، کاربری اداری قید شده باشد. تعیین تکلیف انشعابات آب، برق و گاز
انشعابات آب، برق و گاز از جمله اختلافات معمول طرفین معامله یک ملک تجاری محسوب می‌شود. در صورتی که هر یک از این انشعابات مجزا باشد، ‌باید در قرارداد ذکر و در مقابل هر یک که مشاع و مشترک با سایرین است، نیز قید شود. همچنین در قرارداد به تفکیک شماره پروانه انشعابات قید شده و نسبت به تسویه بدهی آنها اقدام شود.

 نحوه تصفیه هزینه شارژ و سایر هزینه‌های مشترک با مالک قبلی
وجود مشاعات به این معناست که چندین ملک تجاری دیگر در همسایگی شما در حال فعالیت هستند که از یک انشعاب مشترک بهره‏مند می‌شوید. در این صورت مالک پیشین در صورتی که خود فروشنده باشد، باید سند تصفیه حساب آن هزینه‌ها را ارائه دهد و در صورت که پیش از فروش ملک تجاری، مالک منافع مستأجر بوده است، وی به درخواست فروشنده نسبت به آن اقدام کند. درصورتی که هزینه‌های دیگری با مالک پیشین حتی مستأجر وجود داشته باشد، خریدار باید از آنها مطلع شود و تصمیم مقتضی نسبت به آنها بگیرد. ممکن است مالک پیشین به موجب قراردادی متعهد به پرداخت مبلغی به دلیل عبور و مرور از مسیر ملک تجاری همجوار بوده است؛ در این صورت اگر خریدار اطلاعی نسبت به آن نداشته باشد، ملزم به پرداخت آن مبلغ نیست و در صورتی که مطلع شود و اعلام رضایت کند، قرارداد متقدم به قوت خود پابرجاست.

 وجود پارکینگ و انباری سندی یا مشاع
در صورتی که ملک تجاری دارای پارکینگ یا انباری مختص به خویش باشد، ضرورتاً باید مطابق با سند رسمی ملک در قرارداد فی مابین نیز درج شود و در صورتی که انباری و پارکینگ مربوطه از جمله مشاعات آن مجتمع تجاری است، ‌باید حدود و شرایط بهره‏مندی واحدهای تجاری در قرارداد ذکر شود.
هر گونه قرارداد در خصوص بهره‎مندی و پرداخت هزینه‌های مشاعات پیش از انعقاد قرارداد فروش، تا زمانی که فروشنده همچنان مالک آن ملک هست، دارای اعتبار است و به محض توافق فروشنده و خریدار و انعقاد عقد بیع، در صورتی که خریدار نسبت به اعتبار آن توافقات اعلام رضایت کند، حیات حقوقی آن قرارداد ادامه خواهد یافت و در غیر این صورت از طرف خریدار اعتباری ندارد مگر اینکه برخی شرایط ایجاب کند که خریدار ملزم به پذیرش برخی از شرایط مشاعات آن ملک تجاری شود.

 وجود یا عدم وجود حق سرقفلی
در صورتی که مالک پیشین (فروشنده) حق سرقفلی آن ملک تجاری را به موجب قراردادی به غیر انتقال داده باشد، باید خریدار را از آن امر مطلع کند و نیز در قرارداد این امر را ذکر کنند. حق ایجادشده مختص ذی‏حق بوده و قابل اسقاط نیست؛ مگر اینکه با توافقی نسبت به فروش آن رضایت دهد. در نتیجه در صورت اطمینان از فقدان سرقفلی در ملک مربوطه، صراحتاً در متن قرارداد ذکر کنید که در صورتی که بعد‌ها خلاف آن کشف شد، خریدار با عنایت به وجه التزام تعیین‎شده در قرارداد بتواند جدای از فسخ قرارداد، مدعی جبران خسارت وارده شود. موارد ذکرشده بر خرید و فروش املاک اداری نیز ساری و جاری خواهد بود.