دانستنی های حقوقی


آشنایی با خیارات مخصوص قراردادهای خرید و فروش

خیار عبارت از اختیار یکی از طرفین قرارداد برای برهم‌ زدن (فسخ) قرارداد است. قانون مدنی ایران از ۱۰ خیار نام برده است که مطابق ماده ۴۵۶ این قانون، سه خیار فقط در قرارداد خرید و فروش وجود دارد که عبارت از خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن است.

 خیار مجلس چیست؟

ماده ۳۹۷ قانون مدنی به بررسی خیار مجلس پرداخته است که مطابق آن هر یک از اشخاص قرارداد پس از بستن قرارداد، تا زمانی‌ که از یکدیگر جدا نشده‌اند، اختیار دارند که قرارداد را برهم بزنند و منحل کنند.

برای مثال دو شخصی که در یک بنگاه، قرارداد خرید یک خانه ۲۰۰ متری را با یکدیگر بسته‌اند، تا زمانی‌ که از این بنگاه بیرون نرفته و از یکدیگر جدا نشده‌اند می‌توانند قرارداد را برهم بزنند و خریدار می‌تواند پول را پس بگیرد و خانه را به فروشنده بازگرداند.

در رابطه با خیار مجلس به این نکات باید توجه کرد:

در صورتی، جدایی دو طرف قرارداد باعث از بین رفتن خیار خواهد شد که آنها با اختیار خود از هم جدا شوند و در صورتی ‌که شخصی، آنها را به زور و بدون اختیار از هم جدا کند، خیار مجلس از بین نمی‌رود.

در صورتی ‌که یکی از دو طرف قرارداد در مکان بستن قرارداد، باقی بماند و دیگری از آنجا خارج شود، خیار مجلس از بین می‌رود چرا که بین آنها جدایی واقع شده است.

به علاوه اگر یکی از خریدار و فروشنده در مکان و مجلس قرارداد فوت کند، خیار به علت جدایی آنها از یکدیگر از بین می‌رود.

مثلا اگر فروشنده اتومبیل خود را به قیمت ۵۰ میلیون تومان به خریدار بفروشد و بلافاصله پس از آن بر اثر یک سکته قلبی فوت کند دیگر خریدار حق برهم زدن قرارداد را نخواهد داشت چرا که شخص فوت کرده است.

خیار مجلس ممکن است در ضمن قرارداد یا پس از آن توسط دو طرف قرارداد از بین برود زیرا هر یک از خریدار و فروشنده این حق را دارند که خیار مجلس خود را از بین ببرند.

برای مثال در قرارداد خرید یک قطعه فرش، فروشنده و مشتری در قرارداد خود این عبارت را درج می‌کنند: خیار مجلس اسقاط شد؛ یعنی هنگامی‌ که قرارداد بسته شد، دیگر خریدار و فروشنده این حق را ندارند که تا زمانی‌ که از مکان قرارداد بیرون نرفته‌اند، قرارداد خود را برهم بزنند و از بین ببرند.

در صورتی‌ که قرارداد خرید و فروش توسط وکیل بسته شود و پیش از خارج شدن وکیل از مجلس و مکان قرارداد، موکل به آنجا وارد شود خیار مجلس به علت حضور موکل که قرارداد برای او بسته شده و طرف اصلی قرارداد است، باقی خواهد ‌ماند ولی هرگاه وکیل قبل از ورود موکل خارج شود خیار از بین می‌رود چرا که با خروج وکیل جدایی واقع شده است و ورود بعدی موکل، خیار مجلس را مجددا ایجاد نمی‌کند.

 خیار حیوان

به‌موجب ماده ۳۹۸ قانون مدنی اگر چیزی که قرار است فروخته شود (مبیع)ع حیوان باشد، مشتری تا سه روز از زمان قرارداد، اختیار از بین بردن قرارداد را دارد و پس از سپری شدن این ۳ روز، خیار از بین می‌رود.

برای مثال شخصی اسبی به دیگری می‌فروشد که در این صورت خریدار می‌تواند ظرف مدت ۳ روز از تاریخ قرارداد، آن را به هم بزند.

علت وجود حق از بین بردن قرارداد (خیار) آن است که امکان دارد در حیوان، عیب و نقص پنهانی وجود داشته باشد که در هنگام قرارداد نتوان آن را تشخیص داد و شناسایی حیوان بیمار از سالم برای مردم عادی دشوار است و به همین علت قانون مدنی ایران، این حق را به خریدار داده است که تا ۳ روز از تاریخ قرارداد خرید و فروش، حق از بین بردن قرارداد را داشته باشد.

نکته‌ای که باید به آن توجه داشت آن است که حیوانی که قرار است فروخته شود باید حتما زنده باشد.

بنابراین هرگاه کسی مقداری لاشه گوسفند یا ماهی صیدشده بی‌جان به دیگری بفروشد، خریدار خیار حیوان نخواهد داشت زیرا در آن‌ صورت دیگر مبیع، حیوان محسوب نمی‌شود بلکه در حقیقت گوشت است.

 خیار تاخیر ثمن

برای توضیح خیار تاخیر ثمن ابتدا به این مثال توجه کنید: فروشنده یک سرویس مبلمان به خریدار فروخته است و برای تحویل دادن آن هیچ زمانی را مشخص نکرده و خریدار نیز هیچ زمانی را برای پرداخت قیمت مبلمان مشخص نکرده است.

اگر سه روز از تاریخ قرارداد بگذرد و در این مدت نه فروشنده مبلمان را به مشتری تحویل دهد و نه مشتری تمام پول و قیمت را به فروشنده بدهد، فروشنده می‌تواند قرارداد را برهم بزند.

به این اختیار برهم زدن قرارداد، خیار تاخیر ثمن گفته می‌شود. نکاتی که در رابطه با این خیار وجود دارد، به شرح زیر است:

مبیع و کالایی که قرار است فروخته ‌شود نباید در همان لحظه تحویل مشتری داده‌ شود. برای مثال هنگامی ‌که شخصی از مغازه لوازم‌التحریر فروشی یک خودکار می‌خرد، در همان لحظه خودکار(مبیع) را تحویل می‌گیرد ولی در کالاهایی مانند مبلمان امکان تحویل دادن آن به مشتری وجود ندارد که در اینگونه کالاها می‌توان خیار تاخیر ثمن را اجرا کرد. در واقع کالا نباید در لحظه قرارداد به مشتری تحویل داده شده‌ باشد.

تحویل دادن کالا یا پرداخت قیمت کالا، مدت نداشته باشد و در صورتی ‌که مدت و زمانی برای تحویل یکی از این دو معین شده باشد خیار تاخیر ثمن اجرا نخواهد شد.

در مثال قبل اگر فروشنده برای تحویل مبلمان، مدت ۱۰ روزه تعیین کرده بود، دیگر این خیار اجرا نمی‌شد چرا که برای تحویل کالا یا پرداخت قیمت، نباید مدت وجود داشته باشد.

برای آنکه این خیار به‌وجود آید لازم است که نه تمام مبیع ظرف ۳ روز تحویل مشتری داده شده باشد و نه تمام قیمت. در صورتی ‌که تمام مبیع تحویل مشتری داده شده باشد یا تمام مبلغ پرداخت شده باشد، این خیار به وجود نخواهد آمد.

در صورتی ‌که قسمتی از مبیع یا قیمت تحویل یا پرداخت شده باشد، خیار تاخیر ثمن از‌ بین‌ نخواهد‌ رفت.

مانند آنکه شخصی ۴ قطعه فرش به دیگری به مبلغ ۱۰ میلیون تومان بفروشد و دو قطعه از آن را ظرف ۳ روز تحویل داده و مشتری هم فقط ۲ میلیون تومان به فروشنده پرداخت کرده باشد، باز هم خیار تاخیر ثمن وجود خواهد‌ داشت و فروشنده می‌تواند قرارداد را برهم زند و دو قطعه فرش خود را باز پس گیرد.

از تاریخ بستن قرارداد ۳ روز گذشته باشد. در صورتی ‌که فروشنده ظرف ۳ روز تمام کالا را به خریدار تحویل داده باشد، هرچند ظرف ۳ روز مشتری تمام قیمت را پرداخت نکرده باشد، فروشنده نمی‌تواند قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن برهم بزند.

نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که در صورتی ‌که مشتری مبلغی را که باید بپردازد پرداخت کند ولی فروشنده آن را قبول نکند خیار تاخیر ثمن نخواهد داشت زیرا خیار حقی است که قانون به فروشنده داده است تا از ضرری که ناخواسته بر او وارد می‌شود، جلوگیری کند و در این مورد که فروشنده، خود از گرفتن قیمت و مبلغ خودداری کرده است، نمی‌توان خریدار را مسئول دانست و به فروشنده اختیار از بین بردن قرارداد را به منظور جلوگیری از ضرر داد.  این خیار مخصوص فروشنده است و خریدار نمی‌تواند به علت تاخیر در تحویل دادن مبیع، از این خیار و حق برهم زدن قرارداد

استفاده کند.

در صورتی ‌که مشتری برای قیمت ضامن بدهد یا فروشنده حواله دهد که خریدار قیمت کالا را به شخص دیگری بپردازد و مشتری حواله را قبول کند، قیمت پرداخت‌شده محسوب می‌شود و فروشنده دیگر خیاری نخواهد داشت.  برای مثال فروشنده ماشین خود را به قیمت ۲۰ میلیون تومان به مشتری می‌فروشد و می‌گوید به جای اینکه ۲۰ میلیون را به من پرداخت کنید به برادر من پرداخت کنید. نسبت به اشیایی که ظرف ۳ روز نمی‌توانند دوام داشته باشند و ممکن است یک روزه یا دو روزه فاسد شوند، نمی‌توان خیار تاخیر ثمن را پس از سپری شدن ۳ روز، اجرا کرد چرا که اگر فروشنده تا سه روز صبر کند کالا از بین می‌رود و دیگر نمی‌تواند با از بین بردن قرارداد مال خود را به دیگری بفروشد؛ مانند سبزیجات، میوه‌ج

با کاهش قدرت خرید متقاضیان صورت می گیرد

بازنگری در سقف و مدت بازپرداخت وام مسکن

افزایش ۸۳ درصدی قیمت مسکن در یکسال گذشته کاهش قدرت خرید متقاضیان را در پی داشته است و آمارها از روند کاهشی معاملات حکایت دارد. بر اساس آخرین آمار دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، معاملات مسکن در مهر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۴ درصد کاهش یافته است و پیش بینی می شود این روند در ماه های آینده نیز ادامه داشته باشد. بر این اساس در چند ماه گذشته موضوع بازنگری در تسهیلات مسکن مطرح شده است و روز گذشته خبرها حاکی از این بود که بازنگری در سقف و مدت بازپرداخت وام مسکن آغاز شده است.

بر اساس اعلام بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه ۱۳۹۷ متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۸۶.۱ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۴ و ۸۳.۵ درصد افزایش نشان می دهد. هم‌چنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۷ به ۹.۴ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹.۵  و ۳۲.۳ درصد کاهش نشان می دهد. شرایط موجود حاکی از آن است که بازار مسکن به سمت رکود تورمی پیش می‌رود و با توجه به رشد ۲۵۰ درصدی دلار و ۲۳۷ درصدی سکه، خود را با آن تطبیق می‌دهد. البته کارشناسان معتقدند مسکن ظرفیت رشد بیش از این را و هرچه قیمت آن بالاتر برود، رکودش عمیق‌تر می‌شود. با این وجود آمار گویای آن  است که به دلیل انتظارات تورمی، قیمت اسمی مسکن در مسیر صعود قرار دارد.

 قدرت وام مسکن به ۲۲ درصد کاهش یافت

در پی افزایش قیمت مسکن قدرت وام خرید مسکن با کاهش همراه بوده است.  مهرماه امسال قدرت وام مسکن ۱۶۰ میلیون تومانی برای خرید یک واحد مسکونی ۶۰ متری متناسب با میانگین قیمت شهر تهران به ۲۲ درصد کاهش پیدا کرد. تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی هم‌اکنون تنها ۲۲ درصد از قیمت یک واحد مسکونی ۶۰ متری بر اساس میانگین قیمت مسکن شهر تهران را پوشش می‌دهد. تیرماه امسال این رقم ۲۶ درصد بود که با توجه به افزایش میانگین قیمت مسکن  شهر تهران به ۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان، قدرت پوشش‌دهی تسهیلات نیز کاهش پیدا کرد.  در این بین رکود بازار مسکن به دلیل پایین بودن توان خرید متقاضیان تشدید شده و برخی معتقدند باید رقم تسهیلات خرید افزایش پیدا کند، اما بعضی دیگر می‌گویند اگر قرار باشد سقف تسهیلات بالا برود باید به بخش تولید مسکن اختصاص پیدا کند و در آن صورت با افزایش عرضه، بازار متعادل می‌شود.

برخی معتقدند بالا بردن رقم تسهیلات خرید، تنها به نفع سفته‌بازان  و سوداگران است و هرچقدر به متقاضیان تسهیلات پرداخت شود اثر خود را در افزایش قیمت مسکن نشان می‌دهد.

از سوی دیگر افزایش ۴۰ میلیون تومانی وام خرید مسکن حتی در صورت تحقق نیز تاثیری در افزایش قدرت خرید با توجه به رشد ۸۳ درصدی قیمت مسکن در کلان‌شهر تهران نخواهد داشت.

 لزوم افزایش قدرت خرید متقاضیان

کارشناسان با بیان اینکه وام مسکن باید ۸۰ درصد قیمت خرید خانه را در برگیرد بر ضرورت افزایش وام مسکن و همچنین نظارت بر این بازار تاکید دارند. به گفته آنها بازنگری در تسهیلات مسکن زمانی موثر خواهد بود که بازه زمانی در آن مورد توجه قرار گیرد.  محمود شکری، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با تاکید بر اینکه بازنگری در مولفه های ارایه تسهیلات مسکن آغاز شد گفت: «همزمان با افزایش رقم تسهیلات مسکن باید مدت بازپرداخت آن نیز بیشتر شود.»

وی با بیان اینکه منابع در نظر گرفته شده برای ارایه تسهیلات مسکن کفایت افزایش نرخ ها را نکرده، از اینرو این نوع وام دهی کارایی خود را از دست داده بر ضرورت تغییر استراتژی در راستای خانه دار کردن مردم اشاره کرد و گفت: «بررسی دقیق تر میزان متقاضیان واقعی تسهیلات مسکن از ضرورت های ساماندهی وضعیت فعلی بازار است.»

 به گزارش خبرگزاری ها، شکری افزود: «با توجه به محدودیت منابع باید با شناسایی متقاضی واقعی در ارایه تسهیلات بازنگری کرد. شکری با تاکید بر اینکه بازنگری در مولفه های ارایه تسهیلات مسکن آغاز شد، تصریح کرد: کارشناسی کردن منابع و ارتباط آن با تعداد متقاضیان می تواند از حجم تقاضای کاذب و در نتیجه سوداگری در بازار بکاهد.»

 این نماینده مردم در مجلس دهم ادامه داد: «دولت باید با در نظر گرفتن بازه زمانی مشخص ارایه تسهیلات را در بخش مسکن با

 اولویت بندی متقاضیان از نوع خانه اولی و غیره تسریع کند.» وی با تاکید بر اینکه افزایش رقم تسهیلات مسکن یکی از ضرورت هایی است که در بازه زمانی فعلی با توجه به تورم حاصله در نرخ ها لازم است، گفت: «در خصوص راهکارهای افزایش سقف وام مسکن نیز اکنون تیم کارشناسی در این حوزه فعال بوده و مجلس نیز در اینباره به ارایه پیشنهادات تخصصی مشغول است.» شکری با بیان اینکه همزمان با افزایش رقم تسهیلات مسکن باید مدت بازپرداخت آن نیز بیشتر شود، افزود: «رشد یک طرفه سقف وام مسکن بدون در نظر گرفتن بازه زمانی بیشتر برای بازپرداخت تسهیلات عملا انگیزه ای در متقاضیان ایجاد نمی کند.»

عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی یادآور شد: «بسیاری از متقاضیان تسهیلات مسکن از خانه اولی ها بوده اند که با توجه به توان مالی محدود خود خواهان بازنگری در مدت بازپرداخت تسهیلات نیز هستند.»

 ارائه تسهیلات به سازندگان مکمل تقویت بازار

بعضی کارشناسان می‌گویند اگر با ارایه بسته‌های تشویقی، تسهیلات و معافیت‌های مالیاتی به حوزه‌ی تولید مسکن کمک شود، بازار راه خود را پیدا می‌کند و نهایتا قیمت مسکن متعادل می‌شود. در حال حاضر کمبود مسکن از چالش های بزرگ این بخش است و سیاست های اتخاذشده در این زمینه مورد انتقاد کارشناسان است.

به دنبال افزایش قیمت مسکن، عباس آخوندی ‌وزیر سابق راه و شهرسازی پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات از ۱۶۰ به ۲۰۰ میلیون تومان را ارایه کرده بود. هم‌چنین در حوزه ساخت بنا بر اظهارات انبوه‌سازان، تسهیلات و مشوق‌های فعلی نمی‌تواند بخش خصوصی را برای تولید مسکن ترغیب کند.

مدتی پیش، ابوالقاسم رحیمی انارکی، مدیر عامل بانک مسکن گفته بود قرار است متناسب با افزایش قیمت مسکن، بخشی از شکاف ایجاد شده بین قدرت خرید متقاضیان و قیمت مسکن در قالب «افزایش سهم تسهیلات» جبران شود که در این مرحله هم پیشنهاداتی به بانک مرکزی ارایه شده است که در حال در مراحل کارشناسی است.

 یکی از این پیشنهادات افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم تا سقف فعلی تسهیلات پرداختی از محل صندوق پس انداز مسکن یکم است؛ به این معنا که تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم از سقف ۶۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان برای متقاضیان انفرادی افزایش یابد.

راه‌های وصول سفته

راه‌های وصول سفته

سفته یا فته طلب سندی است که به موجب آن امضاکننده تعهد می‌کند مبلغی را در موعد معین یا هر زمانی که حامل یا دارنده سفته، پول خود را طلب کند، بپردازد.

دارنده سفته باید در سرسید، سفته را مطالبه کند. اگر وجه سفته پرداخت شد که قضیه تمام است اما در صورت عدم پرداخت، دارنده سفته باید ظرف ۱۰ روز از تاریخ سرسید سفته را واخواست کند.

واخواست، اعتراض رسمی به سفته‌ای است که در سرسید آن پرداخت نشده و علیه صادرکننده سفته به عمل می‌آید. از آنجایی که این اعتراض باید رسما به صادرکننده ابلاغ شود، واخواست در برگه‌های چاپی که از طرف وزارت دادگستری تهیه شده است، نوشته می‌شود. علاوه بر این بانک‌ها نیز واخواست‌نامه چاپی مخصوصی دارند. در واخواست رونوشت کامل سفته نوشته و دستور پرداخت وجه سفته به وسیله دادگاه، قید می‌شود.

واخواست‌نامه با استفاده از کاغذ کاربن در سه نسخه مشابه (یک نسخه اصل و دو نسخه رونوشت) تنظیم شده و به وسیله واخواست‌کننده امضا می‌شود .پس از چسباندن تمبر که مبلغ آن را دادگاه مشخص می‌کند، به دستور دادگاه، سفته به وسیله مامور اجرا (طبق مقررات مربوط به ابلاغ به صادرکننده سفته) ابلاغ می‌شود البته باید به این نکته نیز توجه داشت که هیچ نوشته‌ای نمی‌تواند جایگزین واخواست‌نامه شود. نسخه اصلی واخواست‌نامه به واخواست‌کننده و نسخه سوم در دفتر واخواست دادگاه بایگانی می‌شود و مامور ابلاغ، نسخه دوم واخواست‌نامه را به ابلاغ‌شونده یا محل اقامت او می‌دهد. برای استفاده از مسئولیت تضامنی ظهرنویس‌ها، دارنده سفته باید ظرف یک سال از تاریخ واخواست، دادخواست خود را به دادگاه تقدیم کند. پشت‌نویسی یک چک با هدف انتقال انجام می‌شود یعنی امتیازات یک سفته یا چک، با پشت‌نویسی به فردی دیگر منتقل می‌شود. اگر دارنده سفته به این وظیفه قانونی عمل نکند، دعوی او علیه ظهر‌نویس‌ها پذیرفته نمی‌شود. دارنده سفته‌ای که واخواست شده و در موعد مقرر اقامه دعوی کرده است، می‌تواند از دادگاه بخواهد اموال طرف دعوی را پیش از رسیدگی و صدور حکم به نفع او توقیف کند. در این حالت، پس از صدور حکم، دارنده سفته در وصول طلبش از مال توقیف‌شده، به دیگران تقدم دارد. دادگاه نیز به محض تقاضای دارنده سفته، ممکن است معادل وجه آن را از اموال طرف مقابل به عنوان تامین توقیف کند. در صورت اقامه دعوی علیه صادرکننده و ظهرنویس در برگه دادخواست، در مقابل ستون مربوط به خوانده می‌توان نام صادرکننده و ظهرنویس یا ظهرنویس‌ها را ذکر کرده و در توضیح دادخواست در قسمت شرح دعوی، از دادگاه محکومیت خوانده ردیف اول به‌عنوان صادرکننده و خوانده ردیف دوم به‌عنوان ظهرنویس را به‌صورت تضامنی درخواست کرد .

در صورتی که سفته‌ای چند بار ظهرنویسی شود یعنی افراد متعددی آن را گرفته و به فرد دیگری منتقل کرده باشند، دارنده آن می‌تواند به هر کدام از آنها مراجعه کند. کسی که سفته را امضا کرده و ظهرنویس‌ها همگی در مقابل دارنده آن مسئولیت تضامنی دارند، یعنی دارنده سفته در صورت عدم پرداخت، می‌تواند به هرکدام از آنها که بخواهد (به‌صورت منفرد) یا به دو یا چند یا تمامی آنها (به‌صورت دسته‌جمعی) مراجعه کند.

همین حق رجوع را هر یک از ظهرنویس‌ها نسبت به صادرکننده سفته و ظهرنویس‌های قبلی خود دارد. بنابراین صادرکننده به‌علاوه ظهرنویس‌ها، همگی مسئولیت پرداخت وجه سفته را خواهند داشت.

به این ترتیب، انبوهی از مسئولیت‌ها برای پرداخت مبلغ مندرج در سفته ایجاد می‌شود. این مسئولیت در اصطلاح مسئولیت تضامنی نامیده می‌شود.

کاهش اختلافات  حقوقی و قضایی با تنظیم قرارداد توسط شخص سوم

 تنظیم قرارداد توسط شخص سوم را موجب کاهش اختلافات حقوقی و قضایی دانست و گفت: اجرایی شدن حکم نویسنده به عنوانداور در محاکم قضایی و برقراری عدالت اجتماعی و رعایت حقوق بین افراد جامعه از جملهمحاسن تنظیم قرارداد توسط شخص سوم محسوب می‌شود.

علی اعتمادی در گفت‌وگو با «حمایت» اظهار کرد: با توسعه و گسترش معاملات در عصر حاضر و با وجود سرعت ارتباطات و توسط شبکه‌های مجازی، شیوه و روش‌های خرید و فروش و معاملات نیز در جامعه تغیر یافته و بعضی افراد هم با وجود نداشتن علم و تجربه در کسب و تجارت، با فعالیت در این عرصه دچارمشکل شده و با اولین اختلاف با طرف معامله یا شریک خود به مراکز انتظامی و قضایی مراجعه می‌کنند.

وی افزود: در ماده ۱۰ قانون مدنی آمده است که قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.  این کارشناس ارشد حقوق ادامه داد: از آنجایی که مردم قوانین را برای انجام معاملات آسان نگاشته‌اند تا افراد در کسب و تجارت به سختی نیفتند همین سهل‌گیری سبب می‌شود غالبا افراد در لحظه عقد قرارداد، دقت لازم را نداشته و فقط در هنگام معامله به منافع خود توجه کنند و هر فرد در زمان بروز اختلافات با طرف مقابل، با تفسیر به رای از متن قراردادی که به صورت کلی نوشته شده است، با مشکل مواجه شده و برای حل اختلاف به مراجع قضایی مراجعه می‌کند. به همین علت است که اکنون شاهد مراجعات بسیار مردم به مراجع قضایی و کثرت پرونده‌های حقوقی در دادسراها و دادگاه‌ها هستیم. این کارشناس ارشد حقوق با بیان اینکه خداوند متعال به این موضوع در بزرگترین آیه قرآن کریم پرداخته و برای پیشگیری از اختلافات اقتصادی راهکاری کاربردی برای افراد جامعه ارایه می‌کند، عنوان کرد: خداوند در آیه ۲۸۲ سوره بقره می‌فرماید: «ای کسانی که ایمان آورده‌اید هنگامی که بدهی مدت‌داری به یکدیگر پیدا کنید، آن را بنویسید و باید نویسنده‌ای از روی عدالت در میان شما بنویسد و کسی که قدرت بر نویسندگی دارد، نباید از نوشتن همان طور که خدا به او تعلیم داده خودداری کند پس باید بنویسد و آن کس که حق بر عهده اوست باید املا کند واز خدا که پروردگار اوست بپرهیزد وچیزی را فروگذار ننمایید.»

وی ادامه داد: در آیه مذکور مسایل مالی به دودسته معاملات مدت‌دار یا زمان‌دار و معاملات نقدی تقسیم شده است. در معاملات مدت‌دار، خداوند به مومنین توصیه به نوشتن «دین» می‌کند که دین شامل هرگونه بدهکاری خواه از طریق قرض گرفتن یا معاملات دیگر می‌شود. مانند اجاره، صلح، خرید و فروش که یکی از دو طرف چیزی را به عهده بگیرد.

 نویسنده باید شخص سوم و عادل باشد

به گفته اعتمادی، حال نکته بسیار مهم این است که نوشتن توسط چه کسی صورت پذیرد؟ توسط طلبکار، بدهکار یا شخص دیگر؟ در آیه مذکور موضوعی که بلافاصله بعد از توصیه به نوشتن بدهی آمده «کاتب بالعدل» است که بر اساس آن، نویسنده باید شخص سوم و عادل باشد چون شخص سوم با اطلاع از خواسته و توقعات طرفین معامله و با اشراف به موضوع می‌تواند با عدالت قرارداد را بنویسد تا بین طرفین اختلافی به وجود نیاید. وی با بیان اینکه در این صورت فرد نویسنده و حاکم، شاهد می‌شود، تصریح کرد: این موضوع به این معنا است که اگر اختلافی به وجود آمد به راحتی با رجوع به متن قرارداد اختلاف برطرف  می‌شود و باز اگر یکی از طرفین اقدام به تفسیر به رای مواد قرارداد کرد، شخص سوم (کاتب بالعدل) به عنوان داور می‌تواند اعلام نظر کند و حکم او فصل‌الخطاب و به منزله حکم قطعی در مراجع قضایی مورد تایید قرار گیرد

این کارشناس ارشد حقوق ادامه داد: در صورتی که در معاملات نقدی، داد و ستدی به صورت دست به دست صورت گیرد، نیاز به نوشتن ندارد اما بهتر است هنگام خرید و فروش (نقدی) شاهد گرفته شود.  وی اضافه کرد: در نتیجه اگر مراکزی چه دولتی یا خصوصی به این مهم بپردازند یا اشخاصی این مسئولیت را برعهده گیرند تا نوشتن دیون و قراردادها توسط شخص دیگر بین مردم به یک عادت و فرهنگ معاملاتی تبدیل شود، قطعا در آینده شاهد کاهش پرونده‌های حقوقی و مالی در مراکز قضایی خواهیم بود.

 محاسن تنظیم قرارداد توسط شخص عادل

اعتمادی در خصوص محاسن تنظیم قرارداد توسط شخص عادل گفت: آشنایی متعاملین به وظایف و تعهدات خود، کاهش مراجعات به مراکزانتظامی و قضایی، شاهد داشتن طرفین قرارداد در زمان اختلاف، شاهد و حاکم شدن شخص سوم (کاتب بالعدل)، اجرایی شدن حکم نویسنده به عنوان داور در محاکم قضایی و برقراری عدالت اجتماعی و رعایت حقوق بین افراد جامعه از جمله این محاسن به شمار می‌رود.

آثار قراردادهای رسمی و عادی در معاملات املاک

در مقررات جاری سند به دو گونه رسمی و عادی تعریف و تقسیم شده است. از نظر قانونی سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد و سایر اسناد عادی محسوب می شود. اما سند عادی عبارت از نوشته‌ای است که به وسیله افراد تنظیم شده باشد، بدون آنکه مأمور رسمی طبق مقررات قانونی در آن مداخله داشته باشد.

از آثار سند رسمی می‌توان موارد ذیل را بر شمرد:

تردید و انکار نسبت به آن قابل پذیرش نیست لذا فقط می‌توان ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور کرد یا باید ثابت شود که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است. تاریخ مندرج در سند رسمی نسبت به طرفین و اشخاص ثالث معتبر است. لازم‌الاجرا بودن از آثار بعضی اسناد رسمی مانند اسناد رهنی ناشی از تسهیلات اعطایی بانک‌ها، تحت عناوین مختلف از جمله سند فروش اقساطی، سند مشارکت مدنی و سند پشتوانه تعهدات است که مفاد آن بدون نیاز به حکم از مرجع قضایی قابلیت اجرایی دارد البته سند رسمی لازم‌الاجرا از دو مرجع ذی‌صلاح صادر می‌شود: الف) دفاتر اسناد رسمی: کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی در صورت رعایت تشریفات خاص آن رسمی تلقی می‌شود و در صورتی که متضمن تعهدی باشد، قابلیت اجرایی خواهد داشت. ب) دفاتر ثبت ازدواج و طلاق: سندی که در دفتر ازدواج و طلاق تنظیم می‌شود سند رسمی محسوب می‌‌شود و لازم‌الاجرا است. اگر سند تنظیمی در دفتر ازدواج و طلاق متضمن مال غیرمنقول باشد باید موضوع غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی نیز ثبت شود.

 اصول حاکم بر معاملات املاک

اصول مشترکی مانند اصل لزوم عقد، اصل صحت، تاثیر عرف در معاملات و جبران خسارت از مهمترین قواعد حاکم بر هر عقد از قبیل خرید و فروش خانه، اجاره، رهن و غیره همچنین قراردادهایی از قبیل مشارکت در ساخت، انواع و اقسام روابط حقوقی با بانک‌ها، بیمه و امور بازرگانی است

 اصل لزوم عقد

حفظ بقا و استحکام معاملات یکی از عواملی است که به چرخش ثروت و رونق اقتصادی کمک شایانی می کند و به عنوان عامل مهم و اساسی رونق بازار داد و ستد را به دنبال دارد. این امر در حقوق به اصل لزوم در قراردادها معروف است و منظور این است که اگر با هر قراردادی اعم از بیع، اجاره و امثال اینها مواجه شدیم، باید اصل را بر این بگذاریم که این عقد لازمالوفا است. به گزارش معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، در مقابل عقد جایز قرار دارد که به معنای قابلیت بر هم خوردن و لغو برخی عقود مانند ودیعه، وکالت، عاریه، مضاربه، شرکت و…، به اراده یکی از طرفین آن است. مستفاد از قانون مدنی، عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است؛ مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.  همانطور که ملاحظه می‌شود، یکی از راه‌های انحلال عقد لازم، اقاله آن یعنی بهم زدن عقد بر اساس تراضی طرفین و دیگری اعمال حق فسخ است. فسخ که به آن انحلال ارادی قرارداد یا خیار نیز گفته می‌شود، در اصطلاح حقوقی عبارت است از اینکه رابطه قراردادی به‌وسیله یکی از دو طرف آن پایان داده شود. بنابراین ماهیت فسخ خاتمه دادن به ادامه تعهد و اعمال آن بنا به جواز قانونی با حکم دادگاه است نه رضایت طرف دیگر، و بر مبنای اراده یک طرف اعمال می‌شود. علاوه بر این، طرفین هر قراردادی نه تنها نمی‌توانند عقد را بر هم زنند، بلکه باید به تعهدات ناشی از عقد نیز پایبند باشند. این تعهدات شامل مواردی می‌شود که در عقد تصریح شده، و نیز تعهداتی را که به حکم قانون یا به حکم عرف به وجود می‌آید، در بر می‌گیرد. بر این اساس قانون مدنی مقرر می‌دارد عقود نه فقط متعاملین را به اجرای تعهدی که در آن تصریح شده ملزم می‌کند، بلکه متعاملین به تمامی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملتزم هستند.

 اصل صحت

در تعریف اصل صحت آمده است هر معامله‌ای که تشکیل می‌شود، اصل بر صحت آن است. به این معنا که اگر در معامله‌ای تردید شود که در تشکیل این معامله، شرایط اساسی صحت معامله رعایت شده یا نه، اصل بر این است که معامله به طور صحیح واقع شده، مگر اینکه خلافش ثابت شود. در این زمینه قانون مدنی مقرر می‌دارد: هر معامله‌ای که واقع شده باشد، محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود. بنابراین در صورتی که مخالفت عقد با قانون مورد تردید باشد اصل، صحت آن است و وجود این تردید دلیلی بر نادرست بودن عقد نیست. همچنین در جایی که عقد به ظاهر واقع شده است، آنکه ادعای صوری یا نامشروع بودن آن را دارد باید دلیل بیاورد. در مواردی که الفاظ عقد در عرف دارای معانی گوناگون است عبارات آن در معنایی تفسیر می‌شود که نتیجه آن درستی عقد باشد و معنایی که فساد عقد را به دنبال دارد، خلاف اصل تلقی شود. البته از آنجایی که اصل بر این است که هیچ کس در مقابل دیگری تعهدی ندارد، اجرای اصل صحت در زمانی ممکن است که معامله تشکیل شده باشد. بنابراین اگر اساساً در وجود معامله تردید شود، نمی‌توان گفت اصل بر صحت است. لذا در صورتی که شکی در وقوع معامله‌ای باشد، اصل صحت جاری نیست بلکه اصل عدم وقوع معامله جاری است.

 اصل تأثیر عرف در معاملات

بر اساس این اصل، اگر معامله‌ای واقع شود، نقش عرف از چند جهت اهمیت دارد. این نقش گاهی در تفسیر ماهیت عقد دخالت دارد؛ به طور نمونه، اگر خودرویی به دیگری واگذار شود و سپس این شک به وجود آید که ماهیت آن، صلح، بیع، هبه یا عقد دیگری است، در اینجا عرف تعیین می‌کند که ماهیت عقد چیست. گاهی اوقات تأثیر عرف به ملحقات و توابع موضوع قرارداد بر می‌گردد. به طور مثال کسی که خودرویی خریداری می‌کند، دیگر شرط نمی‌کند که به همراه تایر زاپاس آن را نیز خریده است بلکه این‌ موارد از لحاظ عرفی، جزو موارد خریداری‌شده محسوب می‌شود.

در برخی موارد اختلاف در مورد هزینه انجام تعهد است. فرضاً به چگونگی تأدیه و حمل کالا در قرارداد تصریح نشده که حسب قاعده این هزینه بر عهده متعهد یا مدیون است. اما چنانچه میزان این هزینه به حدی باشد که با پرداخت آن، متعهد متضرر شود، این عرف محل معامله است که نقش تعیین‌کننده‌ای دارد. البته در چنین مواردی شایسته است به‌جهت جلوگیری از هر گونه تفسیر نابجا هنگام تنظیم قراردادِ مثلاً چند دستگاه کامپیوتر به همراه لوازم جانبی مانند اسکنر و پرینتر نوشته شود، که فروشنده مکلف به تحویل کالا و همچنین نصب و آموزش پرسنل شرکت خریدار است.

 خسارات عدم اجرای تعهد

هرگاه متعهد به تعهد خود عمل نکند و نتیجه این خلف وعده ورود خسارت به متعهدله باشد، متخلف مکلف به جبران زیان وارده است که علاوه بر تصریح در قرارداد یا به حکم قانون (مانند قواعد اتلاف و تسبیب)، گاهی اوقات تعیین آن به وسیله عرف نیز است اما جهت اخذ خسارت وجود شرایطی بدین طریق لازم است.

انقضای مدت انجام تعهد: به این معنا که مدت انجام تعهد سپری شده اما شخص به تعهد خود عمل نکرده باشد. به طور نمونه، شخصی به دیگری آپارتمانی فروخته و تعهد کرده که ظرف سه ماه آینده آن را به صورت رسمی در دفترخانه انتقال و سپس به خریدار تحویل دهد، در حالی که با گذشت این مدت، مقدمات تنظیم و تحویل را فراهم نکند. البته در فرضی که تاریخ محضر تعیین نشده باشد، خریدار باید ثابت کند اجرای تعهد را (مثلاً با ارسال اظهارنامه رسمی) مطالبه کرده است. بنابراین قبل از انقضای مدت تعهد نمی توان درخواست خسارت کرد. تقصیر متعهد: یعنی اینکه شخص متعهد در انجام تعهد، کوتاهی کرده یا تعدی و تفریط کرده باشد. بنابراین اگر شخص بدون تقصیر به تعهد خود عمل نکرده باشد، مسئول جبران خسارت نیست. منتهی اصل بر تقصیر او است. عدم تقصیر هم زمانی ثابت می‌شود که متعهد ثابت کند عدم انجام تعهد ناشی از یک علت خارجی بوده که خارج از اراده اوست. نحوه جبران خسارت یا الزام به انجام تعهد: هر گاه متعهد از انجام تعهدش خودداری کند دو مسئله مطرح است، یکی انجام اصل تعهد و دیگری موضوع چگونگی جبران خسارت ناشی از انجام یا تأخیر در ایفای تعهد؛ که در این خصوص اصل بر این است که خسارت باید به میزانی که وارد شده جبران شود، مگر اینکه طرفین مقدار معینی که وجه التزام لقب دارد، تعیین کرده باشند. در این ارتباط قانون مدنی، مقرر می‌دارد اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی را به عنوان خسارت تادیه کند، حاکم (دادگاه) نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است، محکوم کند. اثر عقود نسبت به اشخاص ثالث: در حقوق جاری، اصلی به نام اصل نسبیت در قرارداد‌ها وجود دارد. در توصیف این اصل باید گفت که روابط حقوقی که از طریق انعقاد عقود و تنظیم قرارداد ها به وجود می‌آید، صرفاً طرفین آن را ملتزم و متعهد به اجرای مفاد آن می‌کند. این موضوع بدین معنا است که اگر عقدی تشکیل شد، آثار آن به اشخاص ثالث سرایت ندارد. یعنی دو نفر نمی‌توانند قراردادی را منعقد کرده و تکلیفی را بر عهده شخص ثالث قرار دهند. بر این اساس قانون مدنی، مقرر می‌دارد، معاملات و عقود فقط درباره طرفین متعاملین و قائم ‌مقام قانونی آنها موثر است. در عین حال برای این اصل استثناهایی وجود دارد و آن هنگامی است که در ضمن یک عقد، تعهدی به نفع شخص ثالث انجام شده باشد و لذا عقد به ضرر شخص ثالث امکان‎‎پذیر نیست، مگر اینکه به نفع او باشد. به طور مثال در عقد صلحی فردی آپارتمانی را بلاعوض به دیگری صلح کند اما در ضمن آن شرط شود که تا زمانی که مادرش زنده است، از او نگهداری کند.

در این مورد قانون مدنی مقرر می‌دارد: در عقد صلح، ممکن است یکی از طرفین در عوض مال‌الصلحی که می‌گیرد، متعهد شود که نفقه معینی همه ساله یا همه ماهه تا مدت معین تادیه کند. این تعهد ممکن است به نفع طرفین مصالحه یا به نفع شخص یا اشخاص ثالث واقع شود. از جمله موارد دیگر این است که شخصی برای دیگری یا با مال دیگری معامله می‌کند، بدون این که نماینده یا مأذون از طرف او باشد.

این معامله ممکن است تملیکی باشد، مانند آن که شخصی مال دیگری را بدون اذن مالک به دیگری بفروشد؛ یا عهدی باشد مانند آنکه شخصی به حساب شخص دیگری متعهد شود که عملی را برای طرف دیگر معامله انجام دهد.

قوانین صلح عمری املاک

صلح در لغت به معنی سازش، آشتی و توافق است و در قرآن و سنت ما نیز عقد صلح به معنی مرافعه و پایان بخشیدن به دعوا به کار می رود. 

صلح عمری یا مصالحه به شرط عمری همان است که اگر شخصی بخواهد بخشی ازاملاک و مستغلات و دارائی خویش را به فرزند خود یا کسی بدهد اما کاملا اختیار مال و یا املاک مورد نظر و همچنین سود دریافتی از ماحصل اجاره به طرف مقابل منتقل نشود و مالک اولی در مواقع بخصوصی که مد نظر او می باشد دوباره آن مال به تملک خود در بیاورد

در مورد صلح عمری خوشبختانه قانون گذار شرع اسلامی در این ارتباط عقودی را پیش بینی و آن را مد نظر قرار داده است ، که میتوان به عقود صلح اشاره نمود که دارای انواع مختلفی می باشند

از جمله یکی از انها مصالحه به شرط عمری است یا همان صلح به طریق عمری و شرط ضمن آن که در انواع مختلف از جمله صلح مغابنه ای و محاباتی تقسیم می گردد در عقد مورد نظر ما –مصالحه به شرط عمری- معمولا شخصی میخواهد مال خویش را به شخصی منتقل و در عوض شخص دوم نیز تعهداتی در مقابل شخص اول قبول نماید ، و اگر شخص دوم که متصالح نام دارد از انجام تعهدات خود داری نماید مصالح یا شخص منتقل کننده مال می تواند با فسخ عقد آن رادوباره به تملک خود در بیاورد به عنوان مثال پدری می خواهد یک آپارتمان یا خانه ای را به یکی از فرزندان خود منتقل نماید ولی خود تا آخر عمر در آنجا سکونت نموده و از منافعش استفاده نماید و فرزند نیز تعهد نماید از پدر خویش مواظبت نموده و هزینه زندگی اورا تامین نماید . در این صورت طرفین به دفتر اسناد رسمی مراجعه و سند مصالحه به شرط عمری میان ایشان بعد از انجام تشریفات قانونی تنظیم می گردد و عین مال بصورت مشروط به فرزند منتقل و منافع در دست پدر باقی می ماند در مورد چنین صلحی در طول استمرار عقد اگر پدر فوت نماید مال مورد نظر به فرزند انتقال قطعی شده و به دیگر وراث چیزی از این بابت منتقل نمی شود . و اگر در این مدت فرزند به تعهدات خود عمل ننماید پدر با مراجعه به دفترخانه محل ثبت سند آن را فسخ و مال مورد نظر را به تملیک خود در بیاورد

به بیان صحیح صلح به شرط عمری، در قانون مدنی در خصوص صلح عمری یا صلح به شرط عمری بحثی به میان نیامده فقط در ماده ۴۱ قانون مدنی آمده است که عمری حق انتفاعی است که به موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر خود یا عمر منتفع یا عمر شخص ثالثی برقرار شده باشد

حال سئوال پیش می آید که مورد مصالحه را بدون منافع می‌تواند به متصالح صلح کند و منافع را برای خود نگه دارد و اینکه چنین عقدی صحیح است

آیا می‌توان مالی را مسلوب‌المنفعه به دیگری منتقل نمود و آیا این شرط خلاف مقتضای عقد نمی‌باشد که مشمول بند ۱ ماده ۲۳۳ قانون مدنی باشد و موجب بطلان عقد گردد؟

عین و منفعت دو امر جداگانه می‌باشند همچنان‌که در عقد اجاره مالک عین را در مالکیت خود نگه می‌دارد فقط منافع را به مدتی معین به دیگری تملیک می‌کند و نیز در مدت اجاره می‌تواند عین را با حفظ حقوق مستأجر به دیگری واگذار نماید. و برعکس نیز می‌توان عمل کرد یعنی منافع را مالک با توجه به شرایط مندرج در عقد به مدتی برای خود نگه دارد و عین را به دیگری منتقل نماید

آیا حفظ منافع مادام‌العمر بر مصالح که مدت عمر معلوم و معین نیست و مجهول است مشمول بند ۲ ماده ۲۳۳ قانون مدنی بوده و موجب بطلان عقد می‌گردد؟

باید گفت در صلح محاباتی ارزش عوض (مال‌الصلح) در قبال مورد صلح قابل ملاحظه نبوده و قصد طرفین احسان می‌باشد. و شرط مجهول موضوع بند فوق شرطی است که تأثیر آن به عوضین تسری پیدا می‌کند که موجب بطلان عقد می‌گردد، هرچند که طول عمر افراد کاملاً معلوم نیست اما در این نوع از عقود برای طرفین جهل به عوضین را به همراه ندارد که موجب بطلان عقد باشد و افراد با اتکا به اصل آزادی اراده که از اصول پذیرفته شده، جهانی است اقدام به انعقاد چنین عقدی می‌نمایند. و به نظر جهل به آن موجب بطلان عقد نیست او نیز در صلح محاباتی، طرفین ارزش عوضین را به طور بارز و قابل ملاحظه به قصد احسان به هم می‌زنند که این صلح از عقود احسان (یا عقد ارفاق) است و صلح مسامحه نیز گفته می‌شود لازم نیست موضوع صلح معین و معلوم باشد، لذا جهل به مدت عمر را مبطل عقد نمی‌دانند

مطلب دیگری که مورد بررسی و ایراد برخی از حقوقدانان است، ضمن اینکه مدت عمر مجهول است و شرط مجهول می‌باشد، چنانچه منافع را مصالح ضمن عقد صلح برای خود نگه دارد، پس از مرگ وی منافع را چه کسی باید به متصالح واگذار نماید و این به ورثه منتقل می‌شود

به نظر، این برداشت مورد ایراد است. مالکیت منافع و حق انتفاع به تبع عین از آن مالک است و واگذاری آنها به دیگری به وسیله عقد صورت می‌پذیرد و طرفین عقد حق دارند هر شرطی را به استثنای شروط مندرج در مواد ۲۳۲ و ۲۳۳ قانون مدنی را فی‌مابین خود قرار دهند و سران دفاتر اسناد رسمی طبق ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی «موظفند نسبت به تنظیم و ثبت اسناد مراجعین اقدام نمایند مگر آنکه مفاد مدلول سند مخالف با قوانین و مقررات موضوعه و نظم عمومی یا اخلاق حسنه باشد…» و چنانکه بیان شد شروط مندرج در سند صلح مخالفتی با قوانین و مقررات و نظم عمومی یا اخلاق حسنه ندارند و علتی برای امتناع از تنظیم این اسناد نیست

و این که منافع مورد صلح مادام العمر مصالح در ضمن عقد شرط شود که از آن وی باشد در حقیقت، قصد طرفین این است که عقد صلح تحقق پیدا کرده ولی منافع مورد مصالحه تا حیات مصالح در اختیار وی می‌باشد پس از حیات مصالح منافع به تبع عین جزء مورد مصالحه می‌باشد. و به ورثه وی منتقل نمی‌شود حتی اگر قید مباشرت برای استفاده از منافع مورد صلح در ضمن عقد نشده باشد. مصالح می‌تواند منافع را به دیگری تا زمان حیات خود به دیگری واگذار نماید. ولی بعد از مرگ وی چون حقی از منافع بر وی نبوده به تبع آن واگذار شوند نیز حقی بر منافع نخواهد داشت و منافع به تبع عین در مالکیت متصالح مستقر می‌شود

وظایف و تکالیف مالک و منتفع در قبال مورد انتفاع

طبق ماده ۴۹ قانون مدنی مخارج لازم برای نگاهداری مالی که موضوع انتفاع است بر عهده منتفع نیست مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد

با عنایت به ماده فوق هزینه‌های لازم جهت حفظ و بقای مال به عهده مالک خواهد بود مگر اینکه هزینه بقای مال به عهده منتفع شرط گردد. ولی در هر حال هزینه‌های مصرفی مثلاً هزینه شارژ و مصرف برق و تلفن و یا نظافت و امثال آن به عهده منتفع است و طبق ماده ۴۸ قانون مدنی ,منتفع باید از مالی که موضوع حق انتفاع است، سوءاستفاده نکرده و در حفاظت آن تعدی یا تفریط ننماید

قانون مدنی مسؤولیت منتفع را همانند مسؤولیت امین قرار داده است و مال در دست منتفع امانت خواهد بود و در صورت تعدی و تفریط مسؤول جبران خسارات وارده خواهد بود، در غیر این صورت منتفع مسؤولیتی نخواهد داشت.

انتقال حق انتفاع توسط منتفع به دیگری

سؤالی که مطرح است، اینکه آیا منتفع حق دارد حقوق خود (حق انتفاع) را به ثالثی منتقل نماید، از آنجائی که حق انتفاع از حقوق مالی است و هر مالکی حق هرگونه تصرف در ملک و حق خود دارد حق انتفاع نیز ملک منتفع است مگر اینکه قید مباشرت شده بود همچنانکه بیان شد حق انتفاع می‌تواند به صورت عمری، رقبی و سکنی از طرف مالک در حق منتفع برقرار گردد

در سکنی می‌توان استظهار نمود که سکونت منتفع مورد نظر در عقد می‌باشد و مانند آن است که در عقد قید شده باشد که منتفع فقط می‌تواند خود سکونت کند. بدین جهت است که بسیاری از فقها واگذاری حق انتفاع را در سکنی تجویز نمی‌نمایند. ولی به نظر می‌رسد که هرگاه قرینه بر این امر نباشد سکونت به خودی خود مباشرت ساکن را ایجاب نمی‌نماید و بر فرض چنین باشد واگذاری حق سکنی از طرف منتفع با شرط مباشرت خود اشکالی ندارد

بنابر آنچه در تعریف حق انتفاع ذکر شد، اجاره دادن حق انتفاع از طرف منتفع به معنای اصطلاحی ممکن نخواهد بود، زیرا اجاره تملیک منفعت است و منتفع مالک منافع نمی‌باشد تا آن را بتواند به دیگری انتقال دهد، بلکه او دارای حقی است که در اثر آن از منافع مال موضوع حق انتفاع بهره‌مند می‌گردد و می‌تواند این حق را مانند حقوق مالی دیگر به کسی بخواهد واگذار نماید. بنابراین اجاره از طرف منتفع، مسامحه در تعبیر است

به هر حال طرفین عقد با توجه به نیازها و نیات خود می‌توانند شروطی را فیمابین خود چنانچه مخالف قوانین و نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد قرار دهند

در ذیل به نمونه از قرارداد صلح عمری اشاره خواهیم نمود :

صلح به شرط عمری

مصالح: آقا/ خانم…… فرزند…… به شناسنامه شماره…… صادره از…… متولد

و شماره ملی…………………… مقیم………………… کدپستی

متصالح: آقا/ خانم…… فرزند…… به شناسنامه شماره…… صادره از…… متولد……

و شماره ملی…………………… مقیم………………… کدپستی۱۴

مورد مصالحه، حدود و محل آن:ششدانگ یک واحد آپارتمان مسکونی واقع در طبقه… قطعه… تفکیکی به مساحت… مترمربع دارای پلاک ثبتی شماره… فرعی… از…. اصلی واقع در بخش… تهران با جمیع توابع عرفی و قانونی آن (به شرح سند مالکیت) مورد ثبت یک جلد سند مالکیت به شماره دفترچه مالکیت… شماره ثبت… صفحه… دفتر… که سند مالکیت در تاریخ… به نام مصالح ثبت و صادر شده (یا طبق سند قطعی شماره… دفترخانه… به نام مصالح انتقال یافته است 

به نشانی (تهران……..) و حدود اربعه مورد مصالحه طبق صفحه سند مالکیت فوق‌الذکر می‌باشد

به انضمام کلیه حقوق مصالح نسبت به حق‌الامتیاز برق اختصاصی به پرونده شماره… (به قدرالسهم از حق‌الامتیاز برق عمومی شماره… و حق‌الاشتراک آب شهری به شماره پرونده… و حق‌الاشتراک گاز شهری شماره پرونده…. منصوبه در مورد مصالحه با ودایع مربوط و متصالح ضمن این سند پرداخت هرگونه بدهی مصرفی و انشعاب برق اختصاصی و بقدرالسهم آب و گاز و برق عمومی را قبول نمود

به اظهار متصالحین جزء اشخاص ممنوع‌المعامله نمی‌باشند و هرگونه مسؤولیت ناشی از اظهارات خود را شخصاً و متضامناً به عهده گرفتند

مصالح ضمن این سند متصالح را نماینده خود قرار داد که در صورت بروز هرگونه اشتباه قلمی در تنظیم سند در دفترخانه حاضر و سند اقرارنامه اصلاحی مربوطه را بدون تغییر در ارکان و ماهیت سند را تنظیم و امضاء نماید

وجه‌المصالحه مبلغ…. ریال که به اظهار مصالح تماماً به وی پرداخت شده و اقرار به دریافت نمود. متصالحین کافه خیارات خصوصاً خیار غبن و تدلیس را از خود سلب و اسقاط نمودند حسب‌الاظهار مصالح، منافع مورد مصالحه قبلاً به شخصی واگذار نشده است. مورد مصالحه به تحویل و تصرف متصالح داده شد و متصالحین ضمن قرائت سند و اطلاع از محتویات و مندرجات و مستندات و حدود و مشخصات آن با رضایت خود ثبت و سند را امضاء نمودند

ضمن همین سند متصالح حق انتفاع از مورد مصالحه را به صورت سکنی در حق مصالح مادام‌الحیات وی و بالمباشره او برقرار کرد. و مصالح اقرار به قبض مورد انتفاع نمود

هزینه‌های اساسی مورد مصالحه به عهده متصالح و هزینه مصرفی برق و تلفن و شارژ و نقاشی و کسر و انکسار درب و شیشه و غیره به عهده مصالح است  

مستندات تنظیم سند

پاسخ استعلام ثبتی از اداره ثبت منطقه مبنی بر عدم بازداشت مورد مصالحه و مطابقت سند با دفتر املاک

مفاصاحساب مالیاتی

گواهی پایان ساختمان

حق‌الثبت به مبلغ… ریال که براساس ارزش معاملاتی اعلامی توسط اداره دارایی فوق محاسبه و طبق قبض شماره… مورخ… به بانک ملی شعبه… واریز شد

برای تنظیم سند اوراق شماره…… و…… مصرف و قبض تحریر شماره… صادر و تسلیم مودی گردید

به تاریخ / /۱۳۹۱ شمسی محل امضاء

اقسام عقد صلح:

بر این مبنا دو نوع عقد صلح دوگونه است:

عقد صلحی که با توافق و سازش طرفین برای پایان دادن دعوی استفاده می شود.

عقد صلحی که بصورت عرفی جایگزین سایر عقود مانند بیع (نقل و انتقال) یا اجاره می گردد.

ارکان صلح نامه:

مصالح: شخصی که مالی را به دیگری واگذار می نماید

متصالح: کسی که مال را قبول می نماید

مورد صلح: مالی است که مورد عقد صلح قرار می گیرد

مال الصلح: پول یا مالی است که یک طرف در ازای پیشنهاد صلح از دیگری دریافت می دارد.

شرایط عقد صلح:

۱- طرفین عقد صلح باید بالغ و عاقل و رشید باشند و کسی آنها را مجبور به بستن عقد صلح نکرده باشد و خودشان قصد صلح داشته باشند و همچنین بموجب قانون از تصرف در اموالشان منع نشده باشند مانند تاجر ورشکسته.مالی هم که مورد صلح قرار می گیرد از نظر قانون ارزش اقتصادی داشته باشد  ( مشروبات الکلی نمی تواند موضوع صلح باشد.)

هیچ یک از طرفین عقد صلح توانایی برهم زدن آن عقد را ندارند و بعبارتی عقد صلح جزء عقود لازم به شمار  می رود که جز با تراضی طرفین یا وجود یکی از اختیارات قانونی مانند(ضرر فاحش)نمی توان عقد صلح را فسخ نمود.

۳- عقد صلحی که برای فرار از بدهی باشد باطل است چون باعث ورود خسارت به طلبکاران می شود و چون چنین عقدی باطل است عقد صلح را نیز باطل می کند.

۴- اموال دولتی نمی تواند موضوع عقد صلح قرار بگیرد زیرا مالی که موضوع صلح قرار می گیرد باید در حکمیت شخصی مصالح(شخص صلح کننده)باشد.

۵- عقد صلح را نمی توان به ضرر شخص دیگری منعقد کرد بعنوان مثال اگر دو نفر مالکیت مشترک در ملکی داشته باشند یکی از شرکاء سهم خود را در قبال مبلغ معینی به شخص ثالثی صلح کند در اینصورت شریک خود را از حق شفعه محروم کند و از عقد صلح بعنوان پوشش ظاهری استفاده کند عقد صلح باطل است.

در ذیل سه نوع عقد صلح مورد بررسی اجمالی قرار می گیرد:

۱- صلح عمری چیست:

صلح عمری یعنی اینکه مالک یک ملک با تنظیم قرارداد صلح عمری در یکی از دفترخانه های اسناد رسمی ملک را به نام متصالح منتقل نماید با قید این شرط که تا زمانی که مالک(مصالح)در قید حیات می باشد حق استفاده از منافع ملک و همچنین حق اجاره دادن ملک ر به هر شخص دیگر به مدت عمر خود دارد.در اینصورت پس از فوت مالک(مصالح)،متصالح بصورت شش دانگ مالک عین ملک و منافع ملک می گردد. 

– مدارک مورد نیاز برای تنظیم صلح عمری: 

سند مالکیت منگوله دار یا تک برگ

سند قطعی غیرمنقول(بنچاق)

پایان کار در صورتی که مورد معامله آپارتمان یا اعیانی احداثی باشد

استعلام دارایی

استعلام شهرداری

استعلام ثبت توسط دفترخانه به هزینه مصالح

کارت ملی و شناسایی

* نمونه سند صلح نامه عمری

مصالح:آقا/خانم……………………………………..فرزند………………………….به شماره شناسنامه…………………………………….صادره از…………………متولد………………….شماره ملی………………………….به نشانی……………………………………………………………………….

-متصالح:آقا/خانم………………………………فرزند……………………………….به شماره شناسنامه………………………………….صادره از………………………متولد…………………به شماره ملی……………………..به نشانی…………………………………………………………………..

-مورد صلح:شش دانگ یک واحد آپارتمان مسکونی واقع در………………………..قطعه……………………تفکیکی به مساحت …………………..متر مربع دارای پلاک ثبتی شماره………………فرعی…………………….از………………..اصلی واقع در بخش ………………..تهران با جمیع توابع عرفی و قانونی (به شرح سند مالکیت)مورد ثبت یک جلد سند مالکیت به شماره دفترچه مالکیت ………………شماره ثبت…………………….صفحه…………………دفتر…………………که سند مالکیت در تاریخ………………به نام مصالح ثبت و صادر شده است. به انضمام کلیه حقوق مصالح نسبت به حق متیز برق اختصاصی به پرونده شماره……………………..حق الاشتراک آب شهری به شماره پرونده……………………و حق الاشترک گاز شهری به شماره پرونده…………………………منصوبه در مورد مصالحه با ودایع مربوط.متصالح ضمن این سند پرداخت هر گونه بدهی مصرفی و انشعاب برق اختصاصی و بقدر السهم آب و برق و گاز عمومی را قبول نماید.

به اظهار طرفین این قرارداد(مصالح و متصالح)جزء اشخاص ممنوع المعامله نمی باشند و مسئولیت ناشی از اظهارات خود را شخصاً و متضامناً به عهده گرفتند.

– مال الصلح:

مبلغ………………..ریال که به اظهار مصالح تماماً به وی پرداخت شده و اقرار به دریافت نمود.

شرایط قرارداد صلح عمری

مصالح و متصالح کافه خیارات خصوصاً خیار غبن و تدلیس را از خود سلب و اسقاط نمودند و حسب الاظهار مصالح منافع مورد مصالحه قبلاً به شخص دیگر واگذار نشده است.مورد مصالحه به تصرف متصالح داده شد و طرفین با رضایت خود ثبت و سند را امضاء نمودند.

ضمن همین سند متصالح حق انتفاع از مورد مصالحه را بصورت سکنی در حق مصالح مادام الحیات وی بالمباشره برای او برقرار نمود. مصالح اقرار به قبض مورد انتفاع نمود.

۲-عقد صلحی که جایگزین معاملات دیگری شود:

عقد صلح یک قرارداد مستقل است ولیکن می توند به جای عقود دیگر واقع شود و نتیجه عقد دوم را بدهد بدون اینکه احکام و شرایط ویژه عقد جایگزین را داشته باشد .بعنوان مثال اگر کسی منزل را در مقابل مبلغ معینی بعنوان مال الصلح به دیگری صلح کند از نظر نتیجه مثل این است که بیع(خرید و فروش ملک)انجام داده بدون اینکه احکام عقد بیع(خرید و فروش)بر آن حاکم باشد مثلاً در مورد چنین قرارداد صلحی نمی توان ادعای ضرر نمود.بعبارت دیگر قید و بندهای قراردادهای خرید و فروش در این صلح وجود ندارد.

– نمونه قرارداد صلحی که جایگزین بیع(قرارداد خرید و فروش)می شود:

مصالح:آقا/خانم………………………………فرزند……………………………دارای شماره شناسنامه…………………………………….صادره از…………………متولد………………….کدملی………………………….به نشانی……………………………………………………………………….

متصالح: آقا/خانم………………………………فرزند……………………….دارای شماره شناسنامه…………………………………….صادره از…………………متولد………………….کدملی………………………….به نشانی……………………………………………………………………….

مورد مصالحه:تمامی شش دانگ یکباب خانه مسکونی احداثی در شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت …………..متر مربع دارای پلاک ثبتی ……………….واقع در اراضی…………………..بخش……………………ثبتی تهران با جمیع لواحق و توابع شرعیه و عرضه آن بدون استثناء عرصتاً و اعیاناً مورد ثبت سند مالکیت شماره……………..مورخ………………..صفحه……………….جلد………..به شماره چاپی…………….صادره به نام مصالح با برق شماره……………آب شماره…………و گاز شهری شماره شناسایی…………….و کلیه منصوبه های در آن

مال الصلح: مبلغ…………….ریال وجه رایج که تماماً و نقداً تسلیم مصالح گردیده است به اقراره .

کلیه شرایط صلح قطعی از هر قبیل اعم از قبض و اقباض و صیغه به اظهار و غیره اجرا شده و طرفین ضمن العقد هرگونه ادعا و اعتراض بعدی و احتمالی خود را بر یکدیگر ولو بعنوان تضرر و غیره(اسقاط کافه خیارات خصوصاً غبن)از خود سلب نمودند.منافع صلح قبلاً به کسی واگذار نشده است و متصالح با رویت،وقوف کامل از محل وقوع،حدود و مشخصات ،قبول و اقرار به تصرف مورد مصالحه نمود.

*مدارک و مستندات لازم عقد صلح جایگزین عقد بیع غیرمنقول

۱- کارت ملی 

۲- استعلام ثبتی

۳- گواهی مالیاتی

۴- پایان کار

۵- اسناد و مالکیت و سند رسمی غیر منقول

۳- عقد صلح در قراردادهای بانکی

-امتیازات به کارگیری عقد صلح در قراردادهای بانکی

۱- در مواردی که قراردادی جایز است و طرفین می خواهند لازم باشد می توانند مفاد آن را از طریق صلح لازم نمایند.(به طور مثال می توان مفاد قراردادهای جعاله،مضاربه و شرکت را به صلح انشاء نمود تا لازم گردند.)

۲- در مواردی که بعلت نبود یکی از شرایط خاص قراردادهای معین باطل می شود می توان مفاد آن را به قرارداد صلح انشاء کرد.برای مثال موارد دین به دین،بیع سلف قبل از سررسید،بیع نقد بدون قبض و مضاربه با سرمایه غیرنقدی و…را می توان به صلح انشاء کرد.

۳- در قرارداد شرکت که جایز است دو شریک می توانند در قالب عقد صلح نامه مصالحه کنند که سرمایه از یکی از آنان و سود و زیان برای دیگری باشد.

۴- اسقاط کلیه خیارات و همچنین سلب حق فسخ یا اعتراض در قراردادهای بانکی از طریق عقد صلح نامه امکان پذیر است. 

۵- می توان در کنار عقد مضاربه،عامل را از طریق صلح نسبت به جبران هزینه های احتمالی و خسارات وارده ضامن کرد.

*نمونه ایی از عقد صلح تنظیمی توسط بانک ها

مصالح:آقا/خانم………………………………فرزند……………………………دارای شماره شناسنامه…………………………………….صادره از…………………متولد………………….کدملی………………………….به نشانی……………………………………………………………………….

متصالح: بانک………………..شعبه…………………….به نشانی…………………………………………………………………………….

مال الصلح: مبلغ…………………رایج که تماماً و نقداً از سوی مصالح به متصالح تأدیه و تسلیم گردیده و متصالح اقرار به دریافت آن از مصالح نمود.

شروط:

حصه مصالح از سود حاصله معادل …………و حصه متصالح…………..از سود حاصله می باشد.

متصالح حق دارد سرمایه اختصاص شده از طرف مصالح را صرفاً در تجارت……………………..به مصرف برساند.

متصالح حق دارد با مسئولیت خود نسبت به سرمایه با دیگری مضاربه نموده یا آن را به غیر به هر صورت ولو بصورت:مشارکت،نمایندگی،صلح،وکالت و غیره واگذار نماید.

مصالح حق دارد کلیه عملیات تجاری و محاسباتی  و مالی متصالح را در هر زمان رسیدگی کند.

متصالح متعهد است حصه سود هر ساله موضوع تجارت این قرارداد را حداکثر تا پایان اردیبهشت هر سال به مصالح تأدیه نماید.

کلیه شرایط صلح قطعی اجرا گردیده و کافه خیارات خصوصاً خیار غبن را هر چند فاحش از طرفین اسقاط شده است.

 واخواهی از رأی غیابی

در صورت واخواهی از رأی غیابی، آیا جلسه‌‌ای که پس از صدور قرار قبولی واخواهی برای رسیدگی به واخواهی تشکیل می‌‌شود، آثار و احکام جلسه نخست دادرسی را دارد؟

با توجه به ماده ۱۳۶ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال ۱۳۷۹ که مقرر می‌دارد  «…محکوم‌علیه غیابی در صورتی که بخواهد جلب شخص ثالث را درخواست کند، باید دادخواست جلب را با دادخواست اعتراض توأماً به دفتر دادگاه تسلیم کند، معترض‌علیه نیز حق دارد در نخستین جلسه رسیدگی به اعتراض، جهات و دلایل خود را اظهار کرده و ظرف سه روز دادخواست جلب شخص ثالث را تقدیم دادگاه کند…» و با عنایت به ذیل ماده ۲۱۷ همان قانون که مقرر می‌دارد «… در مواردی که رای دادگاه بدون دفاع خوانده صادر می‌شود، خوانده ضمن واخواهی از آن انکار یا تردید خود را به دادگاه اعلام می‌دارد، نسبت به مدارکی که در مرحله واخواهی مورد استناد واقع می‌شود نیز اظهار تردید یا انکار باید تا اولین جلسه دادرسی به عمل آید…» به نظر می‌رسد حقوق خوانده در نخستین جلسه دادرسی باید توسط وی (واخواه) همزمان با تقدیم دادخواست واخواهی اعمال شود و خواهان باید حقوق خود و نیز افزایش خواسته را در نخستین جلسه دادرسی که قبل از صدور رأی غیابی تشکیل شده است، اعمال کند، مگر مواردی مانند ذیل مواد یاد شده که در نخستین جلسه دادرسی که پس از واخواهی تشکیل می‌شود، امکان اعمال خواهد داشت.

با توجه به قید دادگاه در ماده ۵ قانون حمایت خانواده مصوب سال ۱۳۹۱، آیا رییس حوزه قضایی یا معاون ارجاع قانوناً اختیار معاف کردن اصحاب دعوی از پرداخت هزینه دادرسی یا سایر هزینه‌های مقرر در این ماده را دارد یا خیر؟

با عنایت به صراحت ماده ۵ قانون حمایت خانواده مصوب سال ۱۳۹۱ و با توجه به اینکه عدم تمکن مالی خواهان، شرط اعمال معافیت از هزینه‌های مقرر در ماده مذکور بوده، احراز آن بر عهده دادگاهی است که به دعوای مطروحه رسیدگی کرده و با توجه به تحقیقات و احراز شرایط خواهان، مبادرت به اعمال این معافیت می‌کند و این امر خارج از اختیارات رییس حوزه قضایی یا معاون ارجاع است.

آیا زوجه می‌تواند اجرت‌المثل موضوع ماده‌واحده قانون الحاق یک تبصره به ماده ۳۳۶ قانون مدنی را در زمان زناشویی مطالبه کند؟

با توجه به ماده‌واحده قانون الحاق یک تبصره به ماده ۳۳۶ قانون مدنی، چنانچه زوجه کارهایی که شرعاً برعهده وی نبوده و عرفاً برای آن کار اجرت‌المثل باشد به دستور زوج و با عدم قصد تبرع انجام داده باشد و برای دادگاه نیز ثابت شود، دادگاه اجرت‌المثل کارهای انجام‌‌شده را محاسبه و به پرداخت آن حکم می‌کند و انجام این امر مربوط به زمان زناشویی هم می‌شود.

جداسازی املاک مشاعی و فروش آن

افراز همان جدا کردن چیزی از چیز دیگر و جدا کردن چیزی برای کسی است همچنین افراز از نظر حقوقی به معنای دعوای شریک ملک مشاع علیه شریک دیگر به منظور تقسیم مال مزبور است؛ درصورتی که توافقی در مورد تقسیم صورت نگیرد بنابراین در صورتی که سهم مشاع شریک شما یا سایر شرکا، از شما جدا شود، افراز صورت گرفته است. اشاعه می‌‌تواند به طرق مختلفی ایجاد شده باشد یعنی ممکن است قهری یا اختیاری باشد. حال اگر یکی از شرکا یا چند نفر از آنها، راضی به افراز و جدا کردن سهم هر فرد نباشند، دعوایی به همین نام در دادگاه مطرح می‌شود که توسط یک یا چند مالک مشاعی به طرفیت و در برابر یک یا چند مالک مشاعی دیگر مطرح می‌شود، مگر اینکه افراز منع قانونی داشته باشد. نکته بسیار مهم در دعوای افراز این است کع همه مالکان مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده (یکی از دو طرف دعوا) دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار بگیرند.

   مرجع افراز (جدا کردن) املاک مشاعی

طبق قانون افراز و فروش املاک مشاعی، بخش زیادی از افراز املاک مشاعی به ادارات ثبت اسناد و املاک واگذار شده که آثار مثبتی به همراه داشته است. به عنوان مثال، کارشناسان ثبتی در بررسی وضع محل و تطبیق میزان مالکیت مالکین مشاعی، به نسبت کارشناسان دیگر از تخصص و دقت بیشتری برخوردار هستند همچنین تشریفات و دردسرهای رسیدگی‌های قضایی در این موارد وجود ندارد. به‌علاوه این ادارات وسایل و امکاناتی مانند دوربین نقشه‌برداری دارند و به عبارتی مجهز هستند. با تصویب این قانون، دو مرجع برای افراز املاک مشاع وجود دارد که یکی ادارات ثبت اسناد و املاک و دیگری مراجع قضایی است که همان دادگاه‌ها هستند.

   صلاحیت ادارات ثبت برای افراز

بدین ترتیب املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها به پایان رسیده است، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، درصورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محل است که ملک مشاعی در حوزه آن قرار گرفته است. اساس و مبنای تقسیم‌بندی فوق، جریان ثبتی ملک است و درصورتی که جریان ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد یا به عبارتی عملیات مقدماتی به پایان رسیده باشد (که تنظیم اظهارنامه، انتشار آگهی‌های نوبتی، مشخص کردن حدود، انجام تحدید حدود و گذشتن مدت اعتراض یا در صورت اعتراض، صادر شدن حکم نهایی و کلیه اقدامات داخل در عملیات مقدماتی است) ملک شما آماده ثبت دفتر املاک است.

حواسمان باشد که اگر چند سند مالکیت داشتید که معارض بود و با یکدیگر تعارض داشت، جدا کردن این قبیل اسناد هم مقدور نیست.

   صلاحیت دادگاه‌ها برای افراز

به گزارش مهداد، اگر بین شرکای مال مشاع، غایب مفقودالاثر یا محجور باشد، برای اینکه مصلحت آنها رعایت شود، افراز مال باید در دادگاه صورت گیرد؛ هرچند جریان ثبتی آنها به پایان رسیده باشد. افراز در مورد همه املاکی که مالکشان معلوم نیست یا املاکی که جریان ثبتی آن به پایان نرسیده است، یعنی عملیات آن به مرحله تحدید حدود و سپری شدن مدت اعتراض نرسیده است و همچنین درصورتی که رای نهایی دادگاه صادر نشده باشد، در دادگاه انجام می‌شود.

   افراز در ادارات ثبت

همانطور که در موارد قبل بیان شد، عمل افراز با درخواست هر یک از مالک یا مالکان مشاعی شروع می‌شود. تقاضا می‌تواند در ورقه‌های معمولی یا فرم دادخواست تنظیم شود. مهم آن است که ذکر کردن مشخصات متقاضی و سایر شرکا، آدرس آنها، مشخصات ملک با شماره پلاک و بخش مربوطه و همچنین حوزه ثبتی و موضوع مورد درخواست، در درخواست ضروری است. همراه تقاضا، مدارک و مستندات نیز ضمیمه می‌شود. ابتدا درخواست افراز شما به نماینده ثبت ارجاع می‌شود تا رسیدگی کند. اگر مشکل قانونی در این زمینه وجود نداشته باشد، وقت معاینه محل تعیین شده و به متقاضی و کلیه شریکان ابلاغ می‌شود و بر اساس سوابق ثبتی و تصرفات نقشه، ملک مورد افراز ترسیم می‌شود و به امضای نماینده، نقشه‌بردار و شرکای حاضر در محل می‌رسد همچنین صورت‌مجلس حاوی حدود، مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی نیز تهیه و امضا می‌شود. نقشه افرازی باید به شهرداری محل ارسال شود تا ظرف دو ماه نظریه خود را اعلام کند. اگر در این مدت تصمیم شهرداری اعلام نشود، اداره ثبت می‌تواند براساس نقشه ترسیمی افراز را انجام دهد. مسئول اداره، تصمیم خود مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز را در چارچوب مقررات اعلام می‌کند. این تصمیم به همراه یک نسخه از صورت‌مجلس و کپی نقشه افرازی برای کلیه شرکا فرستاده می‌شود. این تصمیم هم به مدت ۱۰ روز از تاریخی که ابلاغ می‌شود قابل تجدیدنظر در دادگاه عمومی بوده و رای این دادگاه هم قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر است.

   فروش املاک مشاع غیرقابل افراز

به دلیل مشکلات املاک مشاعی هنگام نقل‌وانتقال، قیمت آن به نسبت املاک مفروز بسیار کمتر و در مورد املاکی که غیرقابل افراز تشخیص داده می‌شود، این مشکل همچنان باقی می‌ماند بنابراین قانون برای حمایت کردن از این نوع مالکیت، فروش را برای این قبیل املاک که غیرقابل افراز تشخیص داده شوند، درنظر گرفته است. در این‌صورت هریک از شرکا می‌توانند از دادگاه فروش ملک را درخواست کنند. در این‌صورت دادگاه دستور فروش ملک به صورت شش‌دانگ را به دایره اجرای دادگاه صادر می‌کند و هریک از مالکان مشاعی یا ثالث می‌توانند نسبت به خرید ملک اقدام کنند. عملیات مربوط به انتقال بر اساس مقررات اجرای احکام مدنی مربوط به اموال غیرمنقول (زمین، باغ، خانه و …) انجام می‌شود. پس از فروش، هزینه عملیات اجرایی از مبلغ مورد فروش کسر شده و باقیمانده بین مالکان مشاعی به نسبت مالکیت تقسیم می‌شود.

   افراز املاک در دادگاه

در این مورد هم باید خواهان یا خواهان‌ها (کسانی که می‌خواهند ملکشان افراز شود) دادخواست خود را در دو نسخه تهیه کنند و با قید مشخصات و محل اقامت خود و شریک یا شرکای مشاعی و توضیح موضوع خواسته، همراه با مدارک و اسناد در دو نسخه با پرداخت هزینه دادرسی، برمبنای دعوای غیرمالی به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تسلیم کنند. اگر لازم بود، می‌توانید از دادگاه برای مراجعه به اداره ثبت محل و تهیه مدارک، گواهی بگیرید.

دادخواست در دفتر ارجاعات ثبت شده و به یکی از شعب برای رسیدگی ارجاع می‌شود و دادگاه هم تعیین وقت می‌کند و براساس مستندات ارایه‌شده درصورت لزوم با سازمان‌های مرتبط نامه‌نگاری می‌‌کند و مدارک لازم هم تکمیل می‌شود. سپس دادگاه یک نسخه از دادخواست و ضمایم آن را ارسال و ابلاغ می‌کند. دفتر دادگاه، وقت حضور خواهان‌ها و خواندگان را با صدور اخطاریه ابلاغ می‌‌کند. اگر نیازی به ابلاغ از طریق انتشار آگهی باشد، خواهان باید هزینه آگهی را بدهد. درصورت عدم‌توافق مالکان مشاعی بر حسب تشخیص دادگاه، قرار ارجاع موضوع به کارشناس متخصص صادر می‌شود.

ممکن است کارشناس هم بر اساس توافق طرفین تعیین شود.  در غیراین صورت دادگاه از طریق قرعه از بین کارشناسان یک نفر را انتخاب می‌کند که هزینه او را خواهان‌ها پرداخت می‌کنند. پس از صدور رای هم حق اعتراض به رای، برای شما وجود دارد. پس از اینکه حکم قطعی و به دو طرف ابلاغ شد، حکم افرازی قابل اجرا است.

خیانت در امانت چیست و چگونه محقق می‌شود؟

امانت، امین و مال امانی از جمله اصطلاحاتی هستند که به وفور در زندگی روزمره افراد به کار می‌روند و همه به طور نسبی با معنا و مفهوم این کلمات آشنا هستیم. مسئولیت امین از زمان سپردن مال به وی آغاز می‌شود و عرف، اخلاق و قانون حکم می‌کند تا در حفظ، نگهداری و مصرف مال امانی به شیوه‌ای که مورد نظر مالک آن است، کوشش کند اما گاه بنا به هر انگیزه‌ای بعضی اعمال ارتکاب می‌یابند که ممکن است نه‌تنها امین را مسئول جبران مال و خسارات ناشی از عدم حفظ مناسب مال کند بلکه بنا به شرایطی منجر به مجرم شناخته شدن امین و مجازات وی شود؛ اینجاست که از جرم خیانت در امانت چنانچه که قانون مقرر می‌دارد، صحبت به میان خواهد آمد. آشنایی با مفاهیم حقوقی و قانون، در عصر حاضر، موجب می‌شود تا جوامع بشری از اختلافات شخصی و جمعی در امان باشند که مهمترین اثر این آگاهی، پیشگیری از وقوع بسیاری مشکلات حقوقی است. «توران الیاسکانلو کارشناس حقوقی» و «فاطمه منتظری وکیل پایه‌یک دادگستری» با ارسال یادداشتی به روزنامه «حمایت» مفهوم جرم خیانت در امانت را مورد بررسی قرار دادند.

خیانت به معنای پیمان‌شکنی، نقض عهد، بی‌وفایی و رعایت نکردن امانتداری است و امانت در اصطلاح عبارت از مالی است که به وسیله یکی از عقود امانی یا به حکم قانون نزد شخصی باشد.

خیانت در امانت در قانون مجازات اسلامی جرم بوده و برای مرتکبان آن مجازات تعیین شده و خسارت زیان‌دیده نیز باید جبران شود.

جرم خیانت در امانت به‌طور صریح در قانون تعریف نشده است اما حقوقدانان با توجه به مصادیق مذکور در مواد ۶۷۳ و ۶۷۴ بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۷۵ خیانت در امانت را به عملی عمدی و بر خلاف امانت امین به ضرر صاحب مال تعریف کرده‌اند.

بر اساس ماده ۶۷۳ این قانون، «هر کس از سفیدمهر یا سفیدامضایی که به او سپرده شده یا به هر طریق به دست آورده است، سوءاستفاده کند، به یک تا سه‌ سال حبس محکوم خواهد شد.»

همچنین طبق ماده ۶۷۴ این قانون «هرگاه اموال منقول یا غیرمنقول یا نوشته‌هایی از قبیل ‌سفته، چک، قبض و نظایر آن به عنوان اجاره یا امانت یا رهن یا برای وکالت یا هر کار با اجرت یا بی‌اجرت به کسی داده شده و بنا بر این بوده است که اشیای مذکور مسترد شود یا به مصرف معینی‌ برسد و شخصی که آن اشیا نزد او بوده، آنها را به ضرر مالکان یا متصرفان آنها استعمال یا تصاحب یا تلف یا مفقود کند، به حبس ‌از ۶ ماه تا سه سال محکوم خواهد شد.»

 مقدمه خیانت در امانت، سپردن مال توسط مالک قانونی است

جرم خیانت در امانت در واقع جرمی است که مقدمه‌ تحقق آن، سپردن مال از سوی مالک قانونی به شخصی دیگر است.

مال، هر شی‌ء و شخص، هر فردی غیر از مالک می‌تواند باشد؛ کتابی که از دوستی‌ به امانت گرفته می‌شود، وسیله‌ای که جهت انجام تعمیرات منزل از همسایه دیوار به دیوار خود قرض می‌گیریم یا وسیله‌ کار که از طرف کارفرما برای انجام وظایف معمول مربوط به شغل، به کارگر سپرده می‌‌شود؛ همه و همه از مصادیق مال امانی هستند.

حال فردی که مال به وی سپرده شده است، اگر از بازگرداندن آن در هنگام مطالبه از سوی مالک یا نماینده‌ قانونی وی خودداری کند یا مال را غیر از آنچه که مالک تعیین کرده است، صرف منظوری کند، خیانت در امانت به وقوع می‌پیوندد.

مالک قانونی در اینجا بدین معناست که مالک باید مال را به طور صحیح و نه از طریق سرقت یا هر شیوه‌ غیرقانونی و غیرمشروع مشابه دیگری کسب کرده باشد لذا اگر سارقی مالی را به شما سپرد که آن را برای وی نگه دارید و شما مال را به پلیس یا دولت تحویل دهید، جرمی مرتکب نشده‌اید.

گاهی ممکن است جرم خیانت در امانت با سرقت و کلاهبرداری اشتباه گرفته شود که برای روشن شدن این موضوع، توضیح مختصری ارایه می‌دهیم.

در کلاهبرداری شخص با حیله و تقلب، مال را به دست آورده و سپرده شدن مال از سوی مالک اتفاق نمی‌افتد. در سرقت نیز فردی به طور پنهانی مالی را برمی‌دارد لذا سپردن در اینجا نیز محقق نمی‌شود. بدین معنا که مال با رضایت جهت امانت به فرد کلاهبردار یا سارق سپرده نمی‌شود بلکه کلاهبردار با انواع روش‌ها، و سارق به طور کاملا مخفی، به‌گونه‌ای که شما متوجه نشوید، مال را از شما اخذ می‌کنند.

در خصوص زمان تحقق جرم خیانت در امانت باید گفت در همان زمانی که مالک مال را مطالبه کرده و امین با سوءنیت از بازگرداندن آن خودداری می‌کند، چه مال موجود باشد یا قبلا تلف یا مصرف شده باشد، جرم محقق می‌شود.

البته باید این عدم استرداد همراه با سوءنیت باشد یعنی اگر شما در هنگام مطالبه به هر دلیلی بدون اینکه قصد عدم بازگرداندن و ضرر زدن به مالک را داشته باشید، از بازگرداندن مال ناتوان باشید، جرمی در میان نخواهد بود. برای مثال بدون تقصیر، مال از بین می‌رود و در این زمان هرچند به هر حال باید مال جبران شده و عین آن مال یا قیمت آن به صاحب مال بازگردانده شود و استرداد امکانپذیر نیست اما جرمی صورت نگرفته است.

نکته‌ای که در این خصوص باید مورد توجه قرار داد، این است که سوءنیت و انگیزه دو امر متفاوت هستند که باید آنها را تفکیک کرد. سوءنیت به معنای قصد ارتکاب عملی است، در حالی که انگیزه هدف پنهان در انجام کاری است.

عدم استرداد باید آگاهانه و از روی قصد و نیت ضرر رساندن به مالک باشد اما اینکه شما به این دلیل قصد ضرر رساندن مالک را دارید که به وی حسادت می‌ورزید، اهمیتی در وقوع و بررسی جرم ندارد.

 عناصر تشکیل‌دهنده

بعد از توضیحاتی که در مورد جرم خیانت در امانت و شرط تحقق آن داده شد، لازم است که موضوع عناصر تشکیل‌دهنده آن را نیز مورد بررسی قرار دهیم.

همانطور که گفته شد، عنصر قانونی جرم خیانت در امانت در ماده ۶۷۴ بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی ذکر شده و برای مرتکبین آن نیز مجازات حبس در نظر گرفته شده است.

عنصر مادی جرم خیانت در امانت نیز عبارت است از استعمال، تصاحب، اتلاف یا مفقود کردن مال مورد امانت که می‌تواند به شکل فعل یا ترک فعل باشد اما عمدتاً به صورت فعل است که در ماده ۶۷۴ بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۷۵ آمده است.

استعمال به معنای استفاده کردن از مال مورد امانت جرم است،.برای مثال شخصی خودروی خود را به دوستش امانت می‌دهد تا در پارکینگ منزل خود از آن نگهداری کند اما دوست وی از آن خودرو برای مسافرکشی استفاده می‌کند.

تصاحب نیز به این معنا است که شخص امینی به جای انجام وظیفه‌اش، مال دیگری را از آن خود بداند و با آن طوری رفتار کند که دیگران گمان کنند او مالک مال است.  اتلاف نیز تلف یا نابود کردن مال مورد امانت و یکی دیگر از گونه‌های خیانت در امانت است. در نهایت مفقود کردن به این معنا است که امین بدون اینکه مال مورد امانت را تلف کند، موجب شود که دستیابی آن برای مالک غیرممکن شود.

اما سومین عنصر که همان عنصر معنوی تشکیل جرم است، عبارت از سوءنیت عام و سوءنیت خاص است. سوءنیت عام به معنای انجام عمدی عمل تصاحب، استعمال، تلف یا مفقود کردن مال موضوع امانت و سوءنیت خاص به معنای قصد و اراده ورود ضرر به غیر است.

بر این اساس، تعدی یا تفریط مال امانی همراه با سوءنیت موجب مسئولیت کیفری است. قانونگذار در ماده ۶۷۴ بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی، برای جلوگیری از فرار خائنان از مسئولیت به بهانه اینکه عقدی بین آنان و مالک یا متصرف مال منعقد نشده یا اینکه آن عقد، باطل بوده، خود را از محدوده عقود خارج کرده و سپرده شدن مال برای «هر کار با اجرت یا بی‌اجرت» را مبنای تحقق جرم خیانت در امانت دانسته است.

 تحقق خیانت در امانت مستلزم برقراری رابطه حقوقی امانی

به‌طور خلاصه، جرم «خیانت در امانت» در صورتی محقق می‌شود که رابطه حقوقی امانی میان امانت‌گذار و خائن برقرار شده باشد یعنی اگر خائن برخلاف رضایت مالک و توسط خودش، مال را تصاحب کرده باشد، جرم تحقق‌یافته از مصادیق سرقت خواهد بود، نه خیانت در امانت.

از سوی دیگر، برای تحقق رابطه حقوقی امانی نیز وجود سه عنصر ضروری است که در توضیح عنصر مادی به آنها اشاره شد.

در نهایت می‌توان گفت که جرم خیانت در امانت عملی بسیار زشت تلقی می‌شود زیرا این جرم نه‌تنها امانت مورد ادعا را مورد خدشه قرار داده است یا تلف می‌کند بلکه ضربه بزرگی هم به اعتماد عمومی موجود در جامعه وارد می‌کند؛ به‌طوری که اگر دامنه ارتکاب این جرم در اثر از بین رفتن قبح آن، گسترش یابد، به وطر قطع نتیجه‌ای جز از بین رفتن اعتماد عمومی در پی نخواهد داشت.

لازم به ذکر است، با توجه به جنبه عمومی جرم خیانت در امانت، این جرم در زمره جرایمی قرار می‌گیرد که با رضایت شاکی هم، رسیدگی به آن متوقف نمی‌شود؛ اگرچه ممکن است رضایت شاکی از موارد تخفیف مجازات باشد اما ضربه‌ای که از ارتکاب این جرم به اعتماد عمومی وارد می‌شود، موجب شده تا قانونگذار آن را در زمره جرایم غیرقابل گذشت قرار دهد تا با خائنان اموال مردم، با قاطعیت و سخت‌گیری بیشتری رفتار شود.

بررسی چند قانونی در عقد اجاره

اجاره از جمله عقود معینی است که امروزه با گسترش زندگی اجتماعی کاربرد فراوانی دارد. ماده ۴۶۶ قانون مدنی در تعریف اجاره می‌گوید: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر؛ اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند.

بر اساس ماده ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت و ماده یک آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، کلیه اجاره‌نامه‌های رسمی (اجاره‌نامه‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است) در ادارات ثبت، قابل پذیرش است. اعم از اینکه عین مستاجره به ثبت رسیده باشد یا خیر.

بنابراین چنانچه اجاره‌نامه‌ای عادی باشد، اعم از اینکه در دفاتر مشاورین املاک تنظیم شده باشد یا اشخاص خود با توافق آن را تنظیم کرده باشند، ادارات ثبت از پذیرش و اجرای آن معذورند.

مالک با توجه به شرایط و دلایل خود برای تخلیه واحد مسکونی می‌تواند از طریق اداره ثبت اقدام کند و دفتر اسناد رسمی در صورت صحت مدارک نسبت به اجرای حکم تخلیه اقدام می‌کنند. از این رو موجر می‌تواند جهت تخلیه، علاوه بر اداره ثبت، موضوع را از طریق محاکم دادگستری پیگیری کند که بسته به مورد و شرایط آن، می‌تواند به اداره ثبت یا محاکم دادگستری مراجعه کند.

پس از قانون سال ۱۳۳۹ و با تصویب قانون سال ۱۳۵۶، اجاره مکان‌های مسکونی از شمول این قانون خارج شد و به قانون مدنی پیوست و با تصویب قانون سال ۶۲ دوباره مشمول این قانون شد.

اجاره یک امر حقوقی است و مهمترین قانونی که در مورد اجاره وجود دارد، قسمت اجاره قانون مدنی است که به عنوان یک قانون مادر شناخته می‌شود و در حال حاضر علاوه بر این قانون، ۳ قانون دیگر نیز روابط استیجاری حاکم میان مالک و مستاجر را توصیف می‌کند که عبارت از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد سال ۱۳۵۶؛ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳ اردیبهشت سال ۱۳۶۲ و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶ مرداد سال ۱۳۷۶ است.

مکان‌های مسکونی، مکان‌هایی هستند که برای سکونت در نظر گرفته می‌شوند و کاربرد آن مسکونی است.

پس از قانون سال ۱۳۳۹ و با تصویب قانون سال ۱۳۵۶، اجاره مکان‌های مسکونی از شمول این قانون خارج شد و به قانون مدنی پیوست و با تصویب قانون سال ۶۲ دوباره مشمول این قانون شد. در همه این موارد بحث استثنا و شمولیت قرار دارد.

در تبصره یک ماده ۸ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ نیز آمده است: در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه یا تجارت، اجاره داده شود، از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل است.

در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، دفاتر اسناد رسمی ابتدا اخطاری برای مستاجر ارسال کرده و در آن متذکر می‌شوند که ظرف مهلت ۱۰ روز پس از ابلاغ اخطاریه، نسبت به صدور اجراییه آن اقدام خواهد شد لذا چنانچه مستاجر ظرف مهلت مقرر فوق، اجاره‌بها را پرداخت نکند، برحسب تقاضای موجر، دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند اجاره نسبت به صدور اجراییه تخلیه اقدام خواهد کرد.

اما با توجه به آنچه که ذکر شد قوانین حاکم بر اجاره، هر کدام شامل موارد خاص خود می‌شوند و تحت شرایطی اجراییه تخلیه صادر خواهد شد که در ذیل ذکر می‌شود:

قانونگذار در قانون سال ۱۳۵۶ فقط به اماکن تجاری و اداری توجه کرده است و همچنین به موجب این قانون، به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها می‌توان اجراییه تخلیه صادر کرد.

اما قانونگذار در قانون سال ۱۳۶۲ فقط به اماکن مسکونی توجه کرده و خلا موارد مسکونی در قانون سال ۵۶ را برطرف کرده است.

به موجب این قانون، دلیل تقاضای تخلیه هر دو مورد، انقضای مدت اجاره و همچنین عدم پرداخت اجاره‌بها است.

 رفع مشکل دوگانگی کاربری مسکونی و تجاری – اداری در سال ۷۶

قانونگذار در قانون سال ۱۳۷۶ مشکل دوگانگی کاربری مسکونی و تجاری – اداری و تخلیه به دلیل انقضای مدت و نیز عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی دیگر را برطرف کرد و بر این اساس، عین مستاجره اعم از مسکونی یا تجاری – اداری به هر دو دلیل انقضای مدت و عدم پرداخت اجاره‌بها، با درخواست موجر تخلیه می‌شود.

ماده یک این قانون در این باره می‌گوید: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود، تابع قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

به موجب بند ۲ ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۹ اردیبهشت سال ۷۸، چنانچه انتقال منافع بعد از تصویب قانون سال ۷۶ بوده و این انتقال مرتبط با اجاره ‌امه قبلی یا با رضایت موجر بوده باشد، مشمول قوانین زمان تنظیم اجاره‌نامه قبل می‌شود یعنی در واقع اجاره‌نامه جدید به اجاره‌نامه قدیم اتصال

پیدا می‌کند.

به موجب ماده ۳ این آیین‌نامه، پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره «در اجاره با سند رسمی» توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و «در اجاره با سند عادی» ظرف یک هفته پس از تقدیم دادخواست، تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

همچنین به موجب ماده ۴ این قانون، قانونگذار پیش‌بینی کرده است: در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه یا سند تعهدآور مشابه آن را از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا است.چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یادشده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا را به دایره اجرا تحویل دهد.  در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر، اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

آخرین ماده این قانون تصریح می‌کند: چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه‌شده از سوی موجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم می‌کند و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده، حکم مقتضی صادر می‌شود.

باید تاکید کرد برای اینکه از آمار دعاوی کاسته شود، بهتر است قوانین موجود حاکم بر اجاره با در نظر گرفتن نشان حقوقی و قضایی به نحوی مطلوب با هم تجمیع شوند و قانون واحدی ارایه شود.

هرچند که ممکن است برخی اعم از موجر و مستاجر، در مورد اجاره‌های سابق از قانون وضع‌شده احساس ضرر و زیان کنند اما یک قانون حاکم در هر حال بهتر از وجود چند قانون است.

نکات کلیدی  در تنظیم قراردادها

قرارداد به توافق بین دو یا چند شخص برای ایجاد آثار حقوقی و به عنوان یکی از متداول‌ترین شیوه‌های توزیع و جابجایی ثروت در جامعه تلقی می‌شود.

به گزارش باشگاه خبرنگاران، رعایت نکات ذیل در تنظیم و نگارش انواع قراردادها ضروری است و باید رعایت شود.

 ذکر نام یزدان پاک، در صدر و شروع قرارداد؛ درج عنوان قرارداد (مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه، مشارکت در ساخت و غیره)؛ درج عنوان توصیفی قرارداد (مبایعه‌نامه آپارتمان تجاری)؛  ذکر صیغه عقد (اَلعقود تابعَه لِلقصود، اَلمُومِنون عِندَ شروطِهِم، یا اَیُّهَا الذَّینَ آمَنوا اوفوا بِالعقود) و ذکر عنوان طرفین قرارداد (فروشنده و خریدار، مؤجر و مستأجر و غیره)؛ ذکر سِمَت حقوقی متعاملان (وکالتاً، اصالتاً، قیمومتاً، ولایتاً و فضولتاً)؛ موضوع قرارداد؛ ذکر مبلغ قرارداد با دقّت و حوصله (ثمن، قرض‌الحسنه، مال‌الاجاره، و…) هم به صورت عدد و هم به صورت حروف و تعیین شیوه پرداخت در قرارداد و تعریف و تعیین شروط و تعهّدات، در همه قراردادها مهم و ضروری است.

از جمله موارد دیگری که رعایت آن در قراردادها ضروری است، می‌توان به تعیین محل و چگونگی جبران خسارت؛  تعیین مرجع حل اختلاف (از طریق داوری و حَکَمیّت یا از طریق کمیته حل اختلاف)؛ تعیین نوع تضمینات؛ در صورت عدم  انجام تعهّدات (اسناد تعهدآور)؛ کیفیّت و چگونگی بایگانی و نگهداری اسناد و مدارک؛ تعیین کیفیّت تحویل و تسلیم  مورد قرارداد؛ تعیین وضعیّت تصرّف کنونی ملک؛ تعیین تکلیف خیارات؛ کیفیّت خاتمه قرارداد در صورت بروز حوادث و اختلاف (از طریق اقاله، فسخ، انحلال، انفساخ، و غیره)؛ تعیین تکلیف ادّعاهای احتمالی در خصوص موضوع قرارداد و تعیین تکلیف وضعیّت چک‌های صادره در صورت عدم موجودی اشاره کرد.

برای تنظیم یک قرارداد همچنین باید نسبت به تعیین تکلیف ادّعاهای احتمالی معارض یا معارضان و نیز  تعیین تکلیف کشف فساد در حین یا پس از انجام معامله همچنین  نگارش و تنظیم قرارداد بدون عجله، شتاب و با خطّ خوش؛  توجّه  به حقّ ریشه و حقّ رعیّتی مستتر در اسناد و املاک  و حفظ آن توجه داشت و آن را لحاظ کرد. چنانچه ملک از حقّ ارتفاق (حقّی است برای شما در ملک دیگری)، برخوردار باشد، هنگام انجام معامله و تنظیم قرارداد، توجّه و لحاظ شود. هر گونه توافقی را (ولو به صورت شفاهی باشد)، در قرارداد عیناً درج و ذکر کنید و هرگز شرطی را شفاهاْ توافق نکنید و اگر چنین کردید، انتظار اجرای آن را نداشته باشید. استفاده از عبارت اقاله برای بر هم زدن قرارداد به جای عبارت فسخ، ضروری است همچنین در صورتی که متعاملین از نعمت سواد خواندن و نوشتن محروم هستند، متن قرارداد به صورت شمرده و قابل فهم باید برای آنان قرائت و تفهیم شود.

اگر قرارداد تنظیمی در چند صفحه باشد، حتماً تمام صفحات را با دقّت مطالعه، تفکّر و سپس امضا کنید.  همچنین تعیین تکلیف قَبض و اِقباض مورد معامله؛ تعیین تکلیف وام؛ تعیین تکلیف موعد انتقال قطعی سند و انتخاب دفترخانه اسناد رسمی جهت نقل و انتقال سند؛ تعیین تکلیف وکالت‌های مورد نیاز برای ادامه وکالت؛ تعیین تکلیف حقوق ارتفاقی؛  مدّ نظر داشتن مؤلّفه هارد شیپ (شرط مذاکره مجدّد)؛ درج و ذکر موادّ و مفادّ قوانین مرتبط با موضوع قرارداد، مثل مفادّ قوانین زمین شهری، شهرداری، اداره ثبت، مدنی، تجارت، کار، تأمین اجتماعی، مالک و مستأجر، قانون تَمَلُّک اراضی توسّط ارگان‌های دولتی، و غیره؛ تنظیم صورت‌جلسات در ضمن یا پس از قرارداد و  زیر بار توافقات غیر معقولانه، جانبدارانه و غیر قانونی نرفتن، ضروری است.

یک قاضی دیوان عالی کشور مطرح کرد

مجازات حبس برای پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی

افزایش روزافزون اجاره آپارتمان‌های استیجاری و عدم ثبات قیمت‌ها، موجب شده مردم تمایل بیشتری به خرید ملک داشته باشند و از طرفی ازدیاد جمعیت، افزایش تقاضا برای خرید مسکن و قدرت اقتصادی پایین باعث گرایش بیشتر به خرید آپارتمان‌های ارزان‌قیمت شده است. از سوی دیگر قیمت نسبتاً مناسب آپارتمان‌هایی که پیش‌فروش می‌شوند و نیز منافع حاصله برای سازندگان، جذابیتی برای انعقاد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان‌ها ایجاد کرده ‌است.

با وجود این جاذبه‌ها، بروز تخلفات و جرایمی در حوزه پیش‌فروش واحدهای مسکونی، مشکلاتی برای شهروندان به وجود آورده که افزایش آگاهی مردم برای کاهش وقوع این‌گونه جرایم ازجمله کلاهبرداری، ضروری به نظر می‌رسد.

حمیدرضا محمدباقری، قاضی دیوان عالی کشور درخصوص نگاه قانون به پیش‌فروش آپارتمان گفت: اخیراً قانون پیش‌فروش ساختمان تصویب ‌شده ولی هنوز به صورت عملی در دفاتر اسناد رسمی اجرا نمی‌شود و اغلب قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان به‌صورت مبایعه‌نامه نامه عادی در دفاتر املاک تنظیم می‌شود؛ به‌طوری‌که اتحادیه املاک در این خصوص برگه‌های چاپی تنظیم کرده که پس از امضای طرفین معامله، کد رهگیری صادر می‌شود.

وی افزود: برابر قانون پیش‌فروش آپارتمان، قرارداد مربوطه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و این قرارداد، سند رسمی محسوب می‌شود و بر اساس آن مالک نمی‌تواند یک ملک را به چند نفر بفروشد.

به گزارش مهداد، این قاضی دیوان عالی کشور در پاسخ به این پرسش که قانون پیش‌فروش آپارتمان چه مجازاتی برای مشاوران املاکی که قرارد‌‌‌اد‌‌‌ پیش‌فروش تنظیم می‌کنند‌‌‌ در نظر گرفته است، بیان کرد: به‌موجب این قانون برای پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی مجازات حبس تعیین ‌شده است. ولی در جامعه متأسفانه هنوز به‌صورت مبایعه‌نامه دست‌نویس و عادی، قرارداد تنظیم می‌شود و در این صورت حتی با وجود کد رهگیری، ممکن است در دفعه بعد، همان آپارتمان با سند عادی و بدون کد رهگیری به فروش برسد.

وی در خصوص تفاوت‌ها و اعتبار پیش‌فروش آپارتمان با کد رهگیری و بدون کد رهگیری، عنوان کرد: از نظر دادگاه هر دو قرارداد معتبر است چون بیع یا همان معامله انجام شده است و کد رهگیری فقط موجب قفل شدن ملک می‌شود. در دفتر املاک و دفتر اسناد رسمی این موضوع قابل ‌تشخیص است که ملک قبلاً فروخته ‌شده است. در غیر این صورت از نظر قانون و دادگاه، پس از تنظیم قرارداد فروش، چه با کد رهگیری و چه بدون کد، ملک به فروش رسیده است.

محمدباقری در خصوص مواردی که مساحت آپارتمان پیش‌فروش‌شده، بیشتر از مقدار تعیینی در قرارداد باشد،  گفت: مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی چنانچه متراژ ملک خریداری‌شده بیشتر باشد فقط فروشنده حق فسخ دارد و خریدار حق فسخ ندارد. مگر اینکه طرفین با یکدیگر تراضی کنند.

وی همچنین در پاسخ به ابنکه درصورتی‌که پیش خریدار قادر به پرداخت مابه‌التفاوت اضافه بنا نباشد آیا می‌تواند قرارداد را فسخ کند یا خیر، اظهار کرد: پیش‌خریدار ملزم به پرداخت بهای اضافی ملک است چون به‌هرحال ملک بیشتری به تملک وی درمی‌آید و منتفع می‌شود.

این قاضی دیوان عالی کشور در خصوص اینکه پیش‌خریدار بر چه مبنایی ملزم به پرداخت اضافه‌بهای ملک می‌شود،‌ افزود: قیمت اضافه‌بنا بر اساس نرخ روز زمان بیع تعیین می‌‌شود. مثلاً اگر در زمان معامله، قیمت متری ۲ میلیون تومان باشد، اگر یک سال بعد مشخص شود مساحت آپارتمان بیشتر از مقدار تعیینی در قرارداد است پیش‌خریدار باید قیمت همان زمان معامله را پرداخت کند.

وی در ادامه بیان کرد: از جمله دعاوی که در دادگاه‌های حقوقی زیاد طرح می‌شود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال است. اگر مالک پس از امضای بیع‌نامه در روز مقرر، به دلیل افزایش بهای ملک یا مطالبه پول بیشتر یا اختلافات مالی دیگر در وقت مقرر جهت تنظیم سند در دفترخانه حاضر نشود و درهرحال اگر فروشنده‌ای بر اساس قرارداد در وقت معین در دفترخانه حضور نیابد، قانون به خریدار این حق را داده که به دادگاه مراجعه و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال طرح کند و دادگاه بر اساس بیع‌نامه موجود و شروطی که در آن ذکر شده است، حکم می‌دهد. احقاق حق در این‌گونه دعاوی به‌راحتی امکان‌پذیر است حتی اگر مالک در دادگاه و پس از صدور حکم حاضر نشود، دادگاه نماینده می‌فرستد و سند به نام خریدار تنظیم می‌شود.

محمدباقری در پاسخ به این پرسش که اگر در پیش‌خرید آپارتمان فروشنده یا سازنده به تعهداتش عمل نکند مثلاً با وجود توافق، پکیج را نصب نکند یا مارک، جنس یا مواد مورد توافق را به کار نبرد، چه باید کرد، تصریح کرد: ما به‌عنوان قاضی دوست نداریم مردم را فوری به کلانتری یا دادگاه راهنمایی کنیم. در قانون و اسلام هم قضات و وکلا به ایجاد سازش بین طرفین توصیه شده‌اند. لذا در صورت بروز اختلاف، خریدار می‌تواند ابتدا با مراجعه به مالک و سازنده یا از طریق دفتر املاک و مشاور تنظیم‌کننده قرارداد که واسطه بوده‌اند، مشکل را حل کند. درنهایت اگر توافق صورت نگرفت در زمان تحویل ملک، درخواست تأمین دلیل کنند. وی در خوص مفهوم تأمین دلیل گفت: تامین دلیل به معنای حفظ دلیل است. برای اینکه ممکن است در آینده دلایل موجود از بین برود. مثلاً وقتی ۶ ماه یا یک سال از آن آپارتمان استفاده کنید دلیل و مدرک دعوا از بین می‌رود. وقتی خریدار تأمین دلیل کند، کارشناس پس از بررسی وضعیت موجود، آن را صورت‌جلسه می‌کند و این سند و مدرکی محسوب می‌شود تا بر اساس آن خریدار رفع خسارت کرده یا درخواست دریافت مابه‌التفاوت آن را از دادگاه بخواهد.

این قاضی دیوان عالی کشور در پاسخ به این پرسش که اگر در پیش‌فروش آپارتمان سازنده تعهد زمانی برای تکمیل ساخت را رعایت نکرد و ملک را نیمه‌کاره رها کرد، چه اقدامی باید از سوی خریدار صورت گیرد، افزود: در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان شرط و شروطی می‌گذارند و تاریخ تحویل و مبلغ خسارت در صورت تأخیر در ساخت به‌صورت روزانه مشخص می‌شود ولی اگر مراحل ساخت طبق قرارداد انجام نشد باید در ابتدا به‌صورت دوستانه به راه‌حل مشترک رسید و در غیر این صورت خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه هم خسارت و وجه التزام را مطالبه کرده و هم الزام به تکمیل ملک را از دادگاه بخواهد.

وی ادامه داد: با توجه به اینکه مطابق مواد ۳۶۷ به بعد قانون مدنی فروشنده موظف است مبیع (ملکی که می‌خواهد بفروشد) را مطابق شرایط مقرر در قرارداد به خریدار تحویل دهد بنابراین تا قبل از تحویل مبیع هرگونه خسارت و ضرری که به مبیع وارد شود، برعهده فروشنده است چون هنوز به تصرف خریدار درنیامده است.

 تمهیدات قانونگذار برای رفع اختلاف احتمالی

محمدباقری درخصوص رفع اختلاف احتمالی میان پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده در هنگام تحویل ملک نیز گفت: اگر در قرارداد پیش‌فروش، شرط داوری شده باشد، طبیعتاً داور مرجع حل اختلاف بین آن دو بوده و رأی داور هم برای طرفین لازم‌الاتباع است. در غیر این صورت دادگستری مرجع عام رسیدگی به دعاوی خواهد بود.

وی با بیان اینکه به‌طورمعمول و در عرف بازار، شرط داوری در قراردادهای پیش‌فروش پیش‌بینی شده و گنجانده شده است، عنوان کرد: ممولاً داور از بین افراد وارد و مطلع در امور ساختمان و قرارداد انتخاب می‌شود مثلاً مدیر دفتر املاک که تنظیم‌کننده قرارداد بوده است به‌عنوان داور مرضی‌الطرفین انتخاب می‌شود.

این قاضی دیوان عالی کشور در پاسخ به اینکه آیا به نظر داور می‌توان اعتراض کرد یا خیر، نیز گفت: طبق قانون آیین دادرسی مدنی، در باب داوری، رأی داور قابل‌ اعتراض در دادگاه است و هر یک از طرفین به رأی داور اعتراض داشته باشند به دادگاه مراجعه می‌کنند و دادگاه موضوع را بررسی و رأی مقتضی صادر می‌کند. اگر داور رأی ندهد هر یک از طرفین می‌توانند جهت حل اختلاف پیش‌آمده، به دادگستری مراجعه کنند.

وی به شهروندان توصیه کرد برای داشتن یک معامله خوب و بدون مشکل، نکاتی را مورد توجه قرار دهند و در این زمینه افزود: مشاهده و بررسی اسناد مالکیت فروشنده در انجام معاملات ملکی ضرورت دارد. در مورد وکیل هم باید متن وکالت‌نامه به‌دقت بررسی شود که این وکیل، فقط دارای وکالت کاری نباشد بلکه وکالت رسمی با حق فروش داشته باشد.

محمدباقری ادامه داد: در مسئله پیش‌خرید ملک و آپارتمان، دیدن پروانه ساختمان و بررسی دقیق جزییات آن بسیار مهم است تا به‌عنوان ‌مثال ملک مشکلات حقوقی نداشته باشد همچنین متن قرارداد باید از سوی خریدار و فروشنده خوانده شود. خرید و فروش امری فنی و تخصصی است و در تنظیم قرارداد باید همه جوانب مسئله مورد توجه قرار بگیرد.

وی با تاکید بر اینکه با اندکی دقت و کسب آگاهی در مورد معاملات املاک به‌سادگی می‌توان جلوی ضرر و زیان‌های احتمالی را گرفت، تصریح کرد: آپارتمان از افراد خوش‌حساب و خوش‌نام خریداری شود. در انجام معامله باید خود شخص خریدار، آگاه بوده یا از فرد متخصص کمک بگیرد تا کمتر دچار مشکل شود.

این قاضی دیوان عالی کشور خاطرنشان کرد: اگر بیع‌نامه‌ای تنظیم و امضا شود با افزایش قیمت آپارتمان، مالک نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند و این قرارداد برای طرفین لازم‌الاجرا است و دادگاه بر اساس آن حکم صادر می‌کند.

وی بیان کرد: اگر قرارداد تنظیم شود ولی امضا نشود، مالک از نظر قانونی می‌تواند ملک را نفروشد و این امر از لحاظ قانونی مشکلی ندارد؛ هرچند از نظر اخلاقی صحیح نیست.

خسارت تاخیر تادیه به اجرت‌المثل تعلق نمی‌گیرد

روابط میان موجر و مستاجر از جمله دعاوی شایع در جامعه بوده که یکی از دعاوی مرتبط با آن، مطالبه اجاره‌بها و اجرت‌المثل استفاده از مورد اجاره یا عین مستاجره است.

اجاره بر اساس تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی، عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌‌شود؛ اجاره‌دهنده را موجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.  اجرت‌المسمی به مبلغی گفته می‌شود که طرفین عقد اجاره معمولا در اجاره‌نامه بر آن توافق می‌کنند و اجرت‌المثل مبلغی است که دادگاه بر اساس نظریه کار‌شناس رسمی دادگستری، برای مدتی که بین طرفین، قراردادی وجود نداشته است، تعیین می‌کند.

   اجرت‌المسمی دارای مبنای قراردادی و توافقی است

اجرت‌المسمی مبنای قراردادی و توافقی دارد اما اجرت‌المثل زمانی تعیین می‌شود که بین طرفین دعوی، قراردادی نبوده است یا اینکه مدت قرارداد منقضی شده باشد. در صورتی که مستاجر مبلغ اجرت‌المسمی را نپردازد، موجر می‌تواند این مبلغ را مطالبه کند و داد‌گاه از تاریخ مطالبه، که معمولا به وسیله اظهارنامه مشخص می‌شود، علاوه بر اجرت‌المسمی، خسارت تاخیر تادیه آن را نیز، در صورت مطالبه موجر، محاسبه کرده و در مورد آن حکم صادر می‌کند.بر اساس ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که دین، وجه رایج باشد، باید مورد مطالبه داین (طلبکار) قرار گیرد تا خسارت تاخیر تادیه به او تعلق گیرد. از آنجایی که اجرت‌المسمی نیز وجه نقد است، مشمول این ماده می‌شود اما در خصوص اجرت‌المثل بحث متفاوت است.

   خودداری موجر از برگرداندن مبلغ رهن

در اینجا این پرسش مطرح می‌شود که اگر بعد از پایان مدت اجاره، موجر مبلغی را که در عرف به «رهن» معروف است، به مستاجر بازنگرداند، مستاجر چه راهکاری در پیش دارد؟

در پاسخ باید گفت مبلغی که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می‌گذارد، رهن نامیده می‌شود. این مبلغع تضمینی از سوی مستاجر به موجر برای ملک اجاره‌داده‌شده است و به عنوان قرض‌الحسنه توسط مستاجر به مالک داده می‌شود و قانونا هر زمانی که مستاجر آن را درخواست کند، حق دریافت مبلغ داده‌شده را دارد.

   عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود

ماده ۴۹۴ قانون مدنی مقرر می‌کند: «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک، مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود، اگرچه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد؛ و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد، وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده کند.»

همان‌طور که ملاحظه می‌شود به موجب این ماده، مستاجر باید بلافاصله پس از انقضای مدت، مورد اجاره را تحویل موجر دهد و اگر پس از مدت اجاره، آن را مورد استفاده قرار دهد، در صورتی که بدون اجازه باشد،‌ باید به موجر، اجرت‌المثل بدهد. این در حالی است که اگر با اذن موجر باشد، فقط در صورت استفاده از منفعت، باید اجرت‌المثل بدهد.

ماده ٣٣٧ قانون مدنی نیز در این خصوص اشعار می‌دارد: «هر‌گاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی، از مال غیر، استیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود اذن در انتفاع، مجانی بوده است.» که در صورت مجانی بودن، طبیعی است مستحق چیزی نخواهد بود اما از آنجایی که اجرت‌المثل، خسارت محسوب می‌شود و وجه نقد نیست، به آن خسارت تاخیر تادیه تعلق نمی‌گیرد.  اهمیت این موضوع زمانی بیشتر روشن می‌شود که بدانیم ممکن است از زمان طرح دعوا تا زمان اجرای حکم مدت زیادی طول بکشد؛ در این صورت موجر متضرر خواهد شد. همچنین اجرت‌المثل از تاریخ انقضای مدت اجاره به موجر تعلق می‌گیرد زیرا استفاده بلاجهت شده است.

   لزوم مطالبه اجرت‌المثل در دادخواست

اما نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که به طور حتم اجرت‌المثل باید در دادخواست، از تاریخ انقضای مدت اجاره تا زمان تحویل ملک مورد مطالبه قرار گیرد زیرا در دعاوی حقوقی، داد‌گاه تنها به چیزی که مورد مطالبه قرار گرفته است، رای می‌دهد و نمی‌تواند نسبت به آنچه مورد درخواست خواهان قرار نگرفته است، رای صادر کند. این موضوع به قاعده منع تحصیل دلیل معروف است که دلیل اصلی آن منع قاضی در خروج از بی‌طرفی است. ماده ۳۵۸ قانون سابق آیین دادرسی مدنی در این خصوص مقرر می‌کرد: «هیچ دادگاهی نباید برای اصحاب دعوی تحصیل دلیل کند بلکه فقط به دلایلی که اصحاب دعوی تقدیم یا اظهار کرده‌اند، رسیدگی می‌کند. تحقیقاتی که داد‌گاه برای کشف امری در خلال دادرسی لازم بداند، از قبیل معاینه محل، تحقیق از گواهان و مسجلین اسناد و ملاحظه پرونده مربوط به دادرسی و امثال این‌ها تحصیل دلیل نیست.»

   رسیدگی خارج از حدود درخواست خواهان مجاز نیست

به موجب ماده  ١٩٩ قانون آیین دادرسی مدنی، «در کلیه امور حقوقی، داد‌گاه علاوه بر رسیدگی به دلایل مورد استناد طرفین دعوا، هرگونه تحقیق یا اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد، انجام خواهد داد.» این ماده نیز اجازه تحصیل دلیل نمی‌دهد زیرا تنها اقدام‌های لازم برای کشف حقیقت (در حدود دادخواست و درخواست خواهان) مجاز شناخته شده است. ماده دو قانون آیین دادرسی مدنی نیز اشعار می‌دارد: «هیچ دادگاهی نمی‌تواند به دعوایی رسیدگی کند مگر اینکه شخص یا اشخاص ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی آنها، رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست کرده باشند.» بنابراین رسیدگی خارج از حدود درخواست خواهان مجاز نیست.

حالت دیگر اجاره ممکن است بر اساس روز یا ماه باشد و مدت به طور صریح بیان نشده باشد. (ماده ۵۰۱ قانون مدنی) بنابراین اگر اجاره به این نحو منعقد شده باشد، با پایان مدت یک روزه، یک ماهه و… اجاره تمدید می‌شود و موجر مستحق اجرت‌المسمی است و نه اجرت‌المثل؛ و می‌تواند خسارات تاخیر تادیه را هم مطابق آنچه بیان شد، دریافت کند.

   خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن

دریافت خسارت واردشده به مستاجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن، شرایطی دارد که در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است. بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و نه از طریق تشخیص کار‌شناس.اولاً طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت می‌کند، اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد، خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد اما اگر خسارت وارده، مستند به چک باشد، از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.

   جبران خسارت‌های وارده به ملک از محل رهن

چالش دیگری که در روابط موجر و مستاجر ممکن است پیش آید، این است که آیا موجر می‌تواند خسارت‌های وارده به ملک را از رهن مستاجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟ طبق ماده چهار قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، به موجر اختیار داده می‌شود که دادخواستی در خصوص مطالبه خسارت یا هزینه‌های پرداخت‌شده توسط موجر که به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه بدهد. اگر موجر گواهی مبنی بر اینکه دادخواستی به دادگاه داده است، بگیرد، به میزان مبلغی که ادعا کرده است، اجرای احکام در هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن در گرو او قرار داده است، نگه می‌دارد تا به آن رسیدگی شود. این قسمت از قانون، دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.

مسئله استفاده از مشاعات آپارتمان  به‌عنوان پارکینگ

در برخی موارد مسئله پارکینگ به‌صورت مشکلی برای افراد بروز می‌کند؛ برای نمونه مالک یک آپارتمان که فاقد پارکینگ است، خودروی خود را در قسمت‌های مشترک ساختمان، مانند حیاط قرار می‌دهد.

استفاده از سایر قسمت‌های مشترک به عنوان پارکینگ، به این دلیل که حقوق سایر واحدها نادیده گرفته می‌شود، کاری خلاف قانون شناخته شده است و مالک یا مالکان علاوه بر حقّ اعتراض به این تصرّف می‌توانند با مراجعه به دادگاه، مانع از این اقدام غیرقانونی شوند.

اما برای استفاده از مشاعات به عنوان پارکینگ دو حالت استفاده با اجازه و استفاده بدون اجازه متصوّر است.

استفاده با اجازه در شرایطی رخ می‌دهد که یکی از واحد‌های آپارتمان برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه‌ها از پارکینگ آن استفاده کنند.

در این صورت، اگر این کار بدون اجازه صاحب پارکینگ صورت گرفته باشد، پس از اینکه مالک در خانه خود سکونت پیدا کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگ‌ را از استفاده‌کننده درخواست کند.

این در حالی است که اگر خود مالک اجازه این کار را داده باشد یا به اصطلاح حقوقی، برای تصرّف پارکینگش به مدیر ساختمان یا شخص استفاده‌کننده اذن داده باشد، نمی‌تواند درخواست اجاره کند.

استفاده بدون اجازه نیز به این معنا است که پارکِ بدون اجازه در پارکینگ همسایه خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، فرد استفاده‌کننده باید اجرت‌المثل (اجاره مدت تصرّف) این کار را به مالک بپردازد. این مبلغ با نظر کارشناس دادگستری تعیین

می‌شود.

همچنین اگر شخص بدون اجازه همسایه، خودروی خود را در پارکینگ او پارک کند و با درخواست مالک حاضر به ترک آن نشود، جرم «تصرّف عدوانی» است و مجازات آن می‌تواند جزای نقدی، حبس، رفع تصرّف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

پرداخت شارژ آپارتمان

با مالک است یا مستأجر؟

تصمیم‌گیری در خصوص این موضوع که پرداخت شارژ وظیفه مالک یا مستاجر است، کاملاً توافقی است؛ یعنی آنها در هنگام عقد قرارداد اجاره، بر سر این موضوع‌ که کدامشان شارژ را بپردازند، باید به توافق برسند.

بنابراین اگر به موجب قرارداد، پرداخت هزینه‌های مشترک بر عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستأجر می‌تواند هزینه‌های مزبور را از اجاره‌ای که به موجر می‌پردازد، کم کند.

حال اگر این موضوع در زمان تنظیم قرارداد اجاره مورد غفلت قرار بگیرد و معلوم نشده باشد که هزینه شارژ را مستأجر باید بپردازد یا مالک، تکلیف چیست؟

در این مواقع استدلال می‌شود که چون شارژ جزو هزینه‌هایی است که برای استفاده بهینه از محل سکونت پرداخت می‌شود و البته این مستأجر است که از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می‌کند، طبیعتاً او نیز باید هزینه‌های آن را بپردازد.

همچنین بهتر آن است مالک و مستأجر در هنگام توافق، حتماً به مشاور املاک یا هر کس دیگری که تنظیم قرارداد را بر عهده دارد، یادآوری کنند که تکلیف پرداخت شارژ ساختمان را مشخص کند تا بعداً با مشکلاتی از این دست مواجه نشوند.

اما اگر شما مدیر یک ساختمان مسکونی هستید و با مالک یا مستأجری روبه‌رو شده‌اید که از پرداخت هزینه‌های جاری شانه خالی می‌کند، برای دریافت حق شارژ می‌توانید هم به مستأجر و هم به مالک مراجعه

کنید.

در ضمن، می‌توانید بر روی تابلوی اعلانات ساختمان درج کنید که فلان واحد بدهکار است تا شاید با این کار، متنبه شود و زودتر تسویه‌حساب کند.

بدون مبایعه‌نامه و صرفاً با وکالت‌نامه معامله نکنید

بسیاری از اوقات در روابط اجتماعی به دلیل در سفر بودن یا دوری از وطن، کهولت سن و نیز به علت آشنایی نداشتن با مسایل قانونی در شیوه مراجعه به بانک‌ها، ادارات و سازمان‌های دولتی و چگونگی طرح دعوی در مراجع قضایی و ثبتی و نیز روش برخورد با مراجع عمومی مانند شهرداری‌ها، ضرورت دارد که به قول معروف «کار به دست اهلش سپرده شود» و در اینجا است که نقش وکیل در زندگی اجتماعی بسیار پر رنگ می‌شود.

   حدود اختیارات وکیل

مطابق قانون مدنی، وکالت به عقدی اطلاق می‌شود که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‌کند بنابراین اثر اصلی عقد وکالت، نیابت است.

به این صورت که شخصی (موکل) شخص دیگری را (وکیل) نایب خود برای انجام کاری قرار می‌دهد تا از جانب وی موضوع وکالت را انجام دهد.

امروزه به دلیل جلوگیری از اختلافات احتمالی در آینده اولاً عقد وکالت به صورت کتبی منعقد می‌شود و یک نسخه از آن در اختیار موکل و نسخه‌ای دیگر در اختیار وکیل قرار می‌گیرد.

ثانیاً از آنجایی که بسیاری از مراجع اداری، وکالت منعقد‌شده با سند عادی را نمی‌پذیرند، علی‌الاصول در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود.

ثالثاً به موجب قوانین دیگری از جمله قانون استقلال کانون وکلای دادگستری، اعطای وکالت برای مراجع قضایی، مقید به داشتن پروانه مخصوص وکالت نیز است.

بحث حاضر ناظر به آن دسته امور خارج از دادگستری است که وکالت کاری لقب دارد و به انواع گوناگونی تقسیم می‌شود.

از جمله انواع وکالت‌های کاری، دسته‌ای از معاملات مانند زمین، مغازه و مستغلات همچنین خودرو است که خرید و فروش آنها بدواً در قالب تنظیم بیع‌نامه‌های عادی یا رسمی شکل می‌گیرد.

به این معنا که با جاری شدن صیغه ایجاب و قبول، نقل و انتقال شرعی صورت می‌پذیرد اما برای انجام تشریفات عقد شامل اخذ مفاصاحساب‌های شهرداری، دارایی و نیروی انتظامی و در نهایت صدور سند رسمی در دفا‌تر و ادارات اسناد رسمی و پلیس راهور، وکالتی حاوی تمامی اختیارات می‌شود؛ به‌طوری که موکل را از حضور در مراجع مذکور در مراحل انتقال سند بی‌نیاز می‌کند.

   وکیل اختیار هرگونه تصرف در موضوع وکالت را دارد

بنابراین وکیل اختیار هر گونه تصرفات در مورد موضوع وکالت مأخوذه از سوی موکل را دارد که به او اختیار هر گونه نقل و انتقال اموال اعم از خرید و فروش به هر مبلغ و به هر شخص ولو به خود را می‌دهد که اصطلاحاً به آن وکالت مملک گفته می‌شود.

دسته دوم شامل وکالت‌نامه‌هایی است که ناظر بر فروش و نقل و انتقال اموال نمی‌شود. به همین دلیل اگر وکیل بر خلاف اختیارات یا عرف و عادت، اقدام به انجام مورد وکالت کند، در اصطلاح غبطه و مصلحت موکل را رعایت نکرده است.

به طور مثال اگر بازماندگان متوفی بخواهند برای انجام امور اداری و مالیاتی مربوط به ارث، به یکی از وراث اختیار اعطا کنند، باید این امر را در وکالت‌نامه تصریح کنند تا امر وکالت فقط شامل امور اداری مانند اخذ مفاصاحساب مالیاتی شود.

در واقع این متن وکالت‌نامه است که مبین ماهیت وکالت اعطایی، حدود اختیارات و انعکاس‌دهنده اراده مشترک طرفین آن خواهد بود.

در اینجا پرسشی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه با توجه به اینکه قرارداد وکالت قابل انحلال است، چگونه این نوع از وکالت بلاعزل می‌شود؟

در پاسخ باید گفت این امر در دفا‌تر اسناد رسمی، در ضمن یک عقد لازم‌الاجرا صورت می‌پذیرد تا آثار آن مستحکم شود.

   اقاله یا تفاسخ

اما شیوه‌های دیگر این است که در صورت تمایل به اقدام به فسخ وکالت، باید از انعقاد وکالت بلاعزل خودداری شود و در صورتی که اراده بر این باشد که صرفاً موکل حق فسخ داشته باشد و نه وکیل، لازم است وکالت ضمن عقد خارج لازم و به صورت بلاعزل تنظیم شود، مگر اینکه برای انجام مورد وکالت حسب توافق طرفین مدتی به طور مثال سه ماه یا یک سال مقرر شده باشد که با انقضای مدت، وکالت هم خاتمه می‌یابد.

بدیهی است با رضایت طرفین در هر زمان می‌توان به وکالت خاتمه داد که این عمل اقاله یا تفاسخ نام دارد.

   انفساخ وکالت در صورت فوت و دیوانگی هر یک از طرفین

نکته دیگر این است که در صورت فوت یا بروز دیوانگی و سفاهت در هر یک از طرفین عقد، وکالت خود به خود از بین می‌رود و به اصطلاح منفسخ می‌شود، حتی اگر وکالت بلاعزل نیز باشد، در این صورت آثار آن از بین می‌رود.

بنابراین اگر موکلی که وکالت داده است، آلزایمر بگیرد، در واقع او محجور شده است و آثار وکالت از بین می‌رود.

به همین دلیل توصیه می‌شود که فقط برای امور اداری از وکالت استفاده شود و اگر ملک یا خودرویی به صورت وکالتی خریداری می‌شود، هر چه زود‌تر به سند قطعی تبدیل شود.

بدیهی است چنانچه معلوم شود هر یک از این عوامل در زمان انعقاد وکالت موجود بوده، عقد از ابتدا باطل بوده و به اصطلاح بر خلاف فسخ که اثر آن به آینده است، بطلان اثر قهقرایی دارد.

اگر شخصی به دیگری وکالت بلاعزل دهد که خودروی وی را بفروشد، اما بلافاصله خودش اقدام به فروش آن کند، این معامله اعتبار قانونی دارد.

زیرا موکل حق دارد انجام هر عملی را که به دیگری اختیار داده است، خود رأساً انجام دهد بنابراین بلاعزل بودن وکیل مانع از انجام عمل مورد وکالت نمی‌شود.

پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که اگر در هنگام فروش یک باب مغازه در پاساژی که هنوز فاقد سند رسمی است، علاوه بر تنظیم قرارداد عادی، به خریدار وکالت بلاعزل داده شود که برای انجام مقدمات تنظیم سند شامل رفع خلاف شهرداری و اخذ مفاصاحساب مالیاتی و نتیجتاً برطرف شدن موانع ثبتی اقدام کند تا بتواند متعاقباً در دفترخانه به نام خود سند رسمی تنظیم کند، فروشنده باز هم اختیار انتقال ملک را به دیگری دارد؟

پاسخ این پرسش منفی است زیرا به دنبال تنظیم مبایعه‌نامه، خریدار مالک مغازه شده و عمل فروشنده جرم محسوب می‌شود و به لحاظ اینکه با حقوق خریدار در تعارض است، به اتهام فروش مال غیر، قابل تعقیب بوده و معامله بعدی نیز باطل خواهد شد.

در واقع این وکالت‌نامه به عقد دیگری گره خورده است و چنانکه در بالا در وکالت مملک توضیح داده شد، به منظور بی‌نیازی از حضور فروشنده در مراحل صدور سند رسمی که ممکن است چند سالی به طول انجامد، تنظیم شده است.

   بیع‌نامه عادی مهمتر از وکالت‌نامه‌ رسمی

با این توصیف ملاحظه می‌شود که اهمیت بیع‌نامه عادی از وکالت‌نامه‌ای که به صورت رسمی منعقد شده، بیشتر است.

فرض دیگری که مطرح می‌شود، این است که چنانکه قرارداد بیع، شفاهی بسته شده باشد و در عین حال وکالت‌نامه‌ای در دست خریدار باشد، وی (خریدار) باید بدواً از طریق دعوای حقوقی در دادگستری به خواسته احراز وقوع عقد بیع، اثبات مالکیت کند و چنانچه دادگاه از مفاد وکالت‌نامه، ارکان بیع را تشخیص دهد، از امتیازات آن بهره‌مند شود.

همچنین در صورتی که در فاصله بین انعقاد بیع اعم از شفاهی یا کتبی تا محضر، فروشنده فوت کند، با توجه به اینکه وکالت‌نامه مذکور بر اثر فوت فروشنده فاقد اعتبار می‌شود، خریدار حق مراجعه به وراث را دارد و در فرض استنکاف از حضور در دفترخانه و ارایه گواهی حصر وراثت، از طریق مراجع قضایی ملزم به انجام تشریفات عقد خواهند شد.

   حقوق خریدار آپارتمان در رهن بانک از طریق وکالت‌نامه

یکی از انواع وکالت‌نامه‌ها، مربوط به خرید آپارتمان در رهن بانک‌ است.

بدین صورت که به طور مثال فردی به قصد خرید آپارتمانی در بانک مسکن سپرده‌گذاری می‌کند اما در هنگام سررسید وام، تصمیم به انتقال امتیاز خود به دیگری می‌گیرد.

در این فرض بانک کسی را طرف خود می‌شناسد که با وی قرارداد بسته است و کاری به منتقل‌الیه یا خریدار وام ندارد.

یکی از کاربردهای وکالت همین است که وکالت‌نامه‌ای بلاعزل بین وام‌گیرنده و خریدار وام تنظیم می‌شود تا پس از پرداخت اصل و سود بانک، خریدار حق داشته باشد با استهلاک بدهی، سند رهنی بانک را آزاد و آپارتمان موصوف را به نام خود کند.

اساساً در رهن بودن ملکی مانع از واگذاری آن به غیر نیست، منوط به اینکه اولاً در هنگام تنظیم قرارداد، خریدار از «در رهن بودن ملک» مطلع شود و ثانیاً به مظور حفظ حقوق بانک قبلاً اجازه و موافقت آن گرفته شده باشد.

   تکلیف خریدار در صورت فوت هر یک از صاحبان وام

با وجود وکالت بلاعزل، چنانچه هر یک از صاحبان وام فوت کنند، تکلیف خریدار چیست؟

اثر بلاعزل بودن وکالت صرفاً پایبندی طرفین به مفاد آن، تا پایان جریان نقل و انتقال و جلوگیری از اعمال حق فسخ است.

از آنجایی که وکالت عقدی جایز است، با فوت صاحب وام، آثار آن از بین می‌رود اما همانطور که در بالا اشاره شد، خریدار فقط حق مراجعه به وراث انتقال‌دهنده امتیاز را دارد.

   ضرورت استعلام اعتبار وکالت‌نامه

در معاملات کلان از طریق وکالت‌نامه ضرورت دارد قبل از انجام معامله، اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه تنظیم‌کننده سند، کتباً استعلام شود.

مبایعه‌نامه و وکالت‌نامه لازم و ملزوم و مکمل یکدیگرند و هرگز بدون مبایعه‌نامه و صرفاً به اعتبار تنظیم وکالت‌نامه مبادرت به انجام معامله نکنید. همچنین برای پیشگیری از سوءاستفاده در آینده، دقت شود که وکالت‌نامه صادره محدودیت زمانی نداشته باشد.

   اجتناب از انجام معامله به واسطه وکالت‌نامه‌های کلی

از انجام معامله به واسطه وکالت‌نامه‌های کلی که مربوط به اموال منقول وغیرمنقول موکل باشد یا اینکه موکلان افراد متعددی مانند وراثتی و شراکتی باشند، اجتناب شود.

در صورت انجام معامله با وکالت رسمی مانند املاک در رهن بانک‌ها در کمترین زمان نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام شود.

   نکات مورد نیاز در تنظیم سند وکالت بلاعزل

چنانچه معامله ازطریق تفویض وکالت انجام شود، وکالت‌نامه اولیه و اصلی که پایه و اساس معامله است، به دقت مطالعه شود تا مشخص شود وکیل دارای اختیارات کامل و بلاعزل است.

در تنظیم سند وکالت بلاعزل، از آنجایی‌ که موکل حق اجرای مورد وکالت را از دست نداده و شخصاً نیز قادر به اجرای آن خواهد بود، لذا به طور صریح در وکالت‌نامه قید شود که موکل حق دخالت و اجرای آن را از خود سلب و ساقط نکرده است.